L'offre s'ameliore les prix augmentent toujours fortement
Les donnees du dernier rapport d'etude de marche de CBRE Vietnam indiquent qu'au quatrieme trimestre 2025 le prix de base moyen des appartements (investisseurs ouvrant la vente) dans le segment des appartements a Ho Chi Minh-Ville a atteint 90 millions de VND par m2 en hausse de 5 % par trimestre et de 21 % par rapport a la meme periode de l'annee derniere. Non seulement le prix de base a augmente mais le niveau secondaire (acheteurs vendeurs) a egalement augmente d'environ 18 % pour atteindre en moyenne 64 millions
De plus la dynamique de hausse des prix a egalement commence a se repandre dans les localites voisines et pas seulement dans le centre-ville de Ho Chi Minh-Ville. Par exemple selon les donnees du site Batdongsan.com.vn la zone de Ba Ria - Vung Tau apres avoir ete fusionnee avec Ho Chi Minh-Ville coûte actuellement en moyenne environ 54 millions de VND/m2 par m2 soit une augmentation de 48 % par rapport au niveau de prix de 36 millions de VND/m2 en 2024. Avec le niveau de prix actuel Ba Ri
Il est a noter que les prix des logements dans la region du Sud ont augmente dans un contexte d'amelioration de l'offre apres de nombreuses annees de calme. Selon CBRE la nouvelle offre totale dans 5 localites cles est d'environ 26 000 produits soit le double de 2024. Binh Duong (anciennement) est en tete avec 15 800 appartements Tay Ninh environ 2 000 appartements Dong Nai 600 appartements. TPHCM (anciennement) a enregistre environ 7 600 appartements soit une augmentation de 50 % par rapport a l'annee precedente.
Mme Duong Thuy Dung directrice generale de CBRE Vietnam explique que bien que l'offre immobiliere s'ameliore les prix restent eleves car la plupart des nouveaux rayons de produits appartiennent au segment haut de gamme et de luxe ce qui fait grimper le niveau general. Elle a declare que rien que dans l'ancienne zone de Ho Chi Minh-Ville 90 % des rayons de produits mis en vente cette annee appartiennent au segment haut de gamme et de luxe. Ce taux est d'environ 60 % dans l'ancienne zone de Binh Duong.
Le prix de l'immobilier ne peut pas baisser dans les temps a venir
Commentant l'annee 2026 M. Vo Huynh Tuan Kiet directeur du marche du logement chez CBRE Vietnam estime que la nouvelle offre pourrait atteindre environ 50 000 produits dont les appartements representent 65 % soit une augmentation de pres de 30 % par rapport a aujourd'hui grace a l'achevement de nombreux projets d'infrastructure cles. Le niveau de prix prevu est clairement differencie : Ho Chi Minh-Ville maintient un niveau eleve tandis que les provinces satellites ont une amplitude d'ajustement plus flexible.
Les experts mettent egalement en garde contre le fait que le desequilibre entre l'offre et la demande se poursuivra probablement en 2026 mais que le marche aura peu de chances de connaître un scenario de bulle immobiliere. Malgre cela apres une decennie le taux d'augmentation des prix des logements a presque double le revenu ce qui exerce une forte pression sur le groupe d'acheteurs residentiels reels. Les prix des logements en 2026 devraient continuer d'augmenter par rapport a 2025 en raison des craintes d'augmentation des coûts des projets
Le nouveau projet de bareme des prix fonciers de Ho Chi Minh-Ville devrait etre applique a partir du 1er janvier 2026 enregistrant une augmentation de 30 a 40 % dans de nombreuses zones urbaines rien que pour Binh Duong et Ba Ria - Vung Tau anciennes les prix fonciers sur certaines axes routieres proposes ont ete multiplies par 2 a 3 par rapport au bareme des prix actuel.
Selon le Departement de l'agriculture et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville le nouveau bareme des prix fonciers n'a en principe pas d'impact majeur sur le groupe des entreprises immobilieres car les droits d'utilisation des terres sont toujours principalement determines selon la methode des excedents (calcules sur le chiffre d'affaires du projet hors coûts de developpement et benefices) et ne dependent pas entierement du bareme des prix.
Cependant les experts estiment que l'impact apparaîtra plus clairement a la deuxieme phase c'est-a-dire au moment ou les entreprises collecteront le fonds foncier par le biais de transferts aupres des citoyens. Actuellement les fonds fonciers representent 40 a 50 % des coûts totaux du developpement du projet voire jusqu'a 60 % si le fonds foncier est rachete sur un marche secondaire.
Cela signifie que les entreprises doivent debourser un capital important des le depart utiliser a la fois des capitaux propres et des prets bancaires et supporter des interets pendant toute la duree pendant laquelle le projet n'a pas ete mis sur le marche.
Lorsque le bareme des prix des terrains augmente la psychologie du marche fait souvent augmenter considerablement les attentes de prix de vente des terrains. Les coûts de liberation des terrains et de rachat de terrains pour realiser des projets pourraient augmenter considerablement et cette augmentation de prix finira par se refleter dans les prix des logements.
