Le niveau d'intérêt diminue, les prix des terrains commencent à baisser
Après une période de hausse continue des prix et d'établissement de nouveaux niveaux à plusieurs reprises, le marché des terrains à bâtir montre des signes clairs de stagnation. Le niveau d'intérêt diminue, la liquidité s'affaiblit, tandis que dans de nombreuses zones autrefois au centre de la fièvre foncière, les vendeurs ont commencé à accepter d'ajuster les prix pour trouver la liquidité.
Selon Mme Do Thi Ngoc Anh - responsable commercial senior de Batdongsan.com.vn, au premier trimestre 2026, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville ont tous deux enregistré une baisse de l'intérêt pour les terrains à bâtir par rapport à la fin de l'année précédente. Parmi celles-ci, Hô Chi Minh-Ville (ancienne zone) a diminué d'environ 5%, tandis que Hanoï a diminué encore plus fortement, jusqu'à 23%.
Cette évolution montre que la psychologie des investisseurs est devenue beaucoup plus prudente après la période où les flux de capitaux ont fortement afflué vers les terrains à bâtir. Il n'y a plus de scènes où un grand nombre d'investisseurs se précipitent à la recherche de zones dotées d'informations sur la planification ou les infrastructures, le marché enregistre actuellement une tendance à écouter et à attendre davantage.
Parallèlement à la baisse de la demande de recherche, les prix de vente sur le marché commencent également à s'ajuster dans le sens d'une baisse ou d'une stagnation. Les données de Batdongsan.com.vn montrent que le prix de vente moyen des terrains à bâtir à Hanoï au premier trimestre 2026 a atteint environ 81 millions de VND/m2, en légère baisse par rapport au niveau de 82 millions de VND/m2 au quatrième trimestre 2025. Cependant, ce prix est toujours nettement supérieur à environ 75 millions de VND/m2 au début de 2025. À Hô Chi Minh-Ville (ancienne zone), le prix des terrains à bâtir stagne à 68 millions de VND/m2, soit plus que 63 millions de VND/m2 à la même période de l'année précédente.
Le tableau général du marché enregistré par le ministère de la Construction dans le rapport du premier trimestre 2026 montre également que les prix des terrains à bâtir développés par projets sur le marché secondaire dans la plupart des localités sont fondamentalement stables par rapport au trimestre précédent. Seules quelques zones ont enregistré une légère augmentation, principalement concentrées dans le groupe de produits de bonne qualité, juridiquement clairs et situés dans des endroits favorables tels que Khanh Hoa en hausse d'environ 2%, Da Nang et Dong Nai en hausse de plus de 1%.
Le marché entre dans une phase de sélection intensive
Selon l'analyse de la société par actions MB Securities, au premier trimestre 2026, le marché immobilier en général et le groupe d'actions immobilières en particulier ont connu une évolution calme, principalement en raison du maintien de taux d'intérêt élevés et d'une tendance à la hausse. Les taux d'intérêt élevés ainsi que le contrôle du crédit immobilier ont créé une double pression sur le marché: les promoteurs immobiliers sont plus prudents lors de la mise en œuvre de nouveaux projets, tandis que les acheteurs utilisant l'effet de levier financier déposent également prudemment de l'argent. L'affaiblissement de la liquidité entraîne de légères corrections de prix.
Une enquête sur le terrain à Hanoï montre que cette tendance est assez claire. Dans les zones qui étaient autrefois au centre des fièvres foncières telles que Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam ou Long Bien, le niveau général des prix des terrains à bâtir s'est simultanément refroidi. À Long Bien (ancien), les prix courants sont d'environ 60 à 135 millions de VND/m2, soit une baisse d'environ 2 à 6 millions de VND/m2 par rapport au début de l'année précédente. La zone de Gia Lam (ancien) varie de 40 à 90 millions de VND/m2, soit une baisse d'environ 1 à 4 millions de VND/m2. Dong Anh (ancien) est actuellement à 35 à 80 millions de VND/m2, soit une baisse d'environ 2 à 6 millions de VND/m2; Hoai Duc (ancien) varie de 45 à 90 millions de VND/m2, soit une baisse d'environ 1 à 5 millions de VND/m2.
M. Thanh Tùng, un courtier immobilier de longue date à Hanoï, a déclaré que le nombre de clients recherchant et visitant des terrains à bâtir a considérablement diminué par rapport à avant, en particulier dans les zones qui avaient connu une forte augmentation grâce aux informations sur la planification. Selon M. Tùng, de nombreux propriétaires fonciers ont commencé à envisager de baisser les prix, en particulier le groupe d'investisseurs utilisant des capitaux empruntés qui subissent une pression de taux d'intérêt prolongée.
D'un point de vue à long terme, M. Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - directeur du département marketing de projets de logements de CBRE Vietnam - estime que cette année, le marché entrera dans une phase de sélection intensive lorsque les nouveaux décrets et lois seront appliqués de manière synchrone, contribuant à détacher les facteurs de valeur non durables et à faire place aux actifs de valeur réelle.
Selon M. Kiet, la réglementation sur les codes d'identification des biens immobiliers contribuera à rendre les droits de propriété transparents, à contrôler les transactions et à clarifier la valeur réelle des biens. Parallèlement, l'ajustement du barème des prix des terrains pour qu'il soit plus proche de la réalité et la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains dans les zones urbaines de catégorie I, II, III entraîneront une réduction significative de l'offre de terrains spontanés.
Cela signifie que la période d'augmentation des prix des terrains à bâtir selon les attentes, selon les rumeurs ou selon les fièvres à court terme passe progressivement. Le marché n'est plus un terrain de jeu facile pour les flux de capitaux spéculatifs, mais entre dans un processus d'élimination intense.
