Forte pression sur les investisseurs utilisant des leviers financiers
Le marché des appartements enregistre une évolution notable lorsque le niveau des prix des appartements augmente fortement, mais que la liquidité diminue fortement en raison du signe de retrait des flux de capitaux d'investissement, les acheteurs devenant plus prudents face à la pression des taux d'intérêt et aux risques du marché.
Selon un récent rapport de One Mount Group, le marché immobilier de Hanoï a considérablement ralenti après une période de croissance rapide. Cette unité a enregistré un volume de transactions sur l'ensemble du marché d'environ 11 100 produits au premier trimestre 2026, y compris les terrains résidentiels et les appartements, en baisse de 50% par rapport au trimestre précédent et de 12% par rapport à la même période de l'année dernière.
Il est à noter que le segment des appartements a enregistré environ 4 000 transactions de transfert, en baisse de 60% par trimestre et de 26% par an.
Le marché de Hô Chi Minh-Ville a enregistré environ 3 700 nouveaux appartements mis en vente au premier trimestre 2026, soit une baisse de 75% par rapport au quatrième trimestre 2025.
Selon One Mount Group, la forte baisse trimestrielle reflète les facteurs saisonniers et la prudence des acheteurs après le Têt. Pendant ce temps, la baisse annuelle montre que les flux de capitaux d'investissement sont de plus en plus prudents face à des facteurs macroéconomiques tels que les taux d'intérêt, l'inflation et les risques géopolitiques.
Cette évolution est également enregistrée dans le rapport du ministère de la Construction. Selon cet organisme, il y a eu plus de 139 800 transactions immobilières dans tout le pays au premier trimestre, soit une baisse de près de 8% par rapport à la fin de l'année dernière. Seul le segment des appartements et des maisons individuelles a enregistré environ 30 850 transactions, soit une baisse de près de 19% par trimestre.
Mme Nguyen Ly Ly - responsable du département de recherche sur le marché de Cushman & Wakefield - a déclaré que la liquidité du marché des appartements diminue dans un contexte de nouvelle offre et de forte augmentation du nombre de produits à livrer.
Selon Mme Ly, au cours de la période 2026-2028, Hanoï prévoit de livrer plus de 28 000 produits aux acheteurs de logements. L'apparition d'une offre importante et le ralentissement de la liquidité exerceront une pression considérable sur le groupe d'investisseurs utilisant l'effet de levier financier.
Ce groupe est confronté à des coûts de capital élevés pour maintenir ses actifs, et doit également concurrencer de nouveaux paniers avec des politiques de vente attrayantes et de nombreux avantages de la part des promoteurs", a déclaré Mme Ly.
Un expert de Cushman & Wakefield a ajouté qu'au cours des deux prochaines années, Hanoï pourrait accueillir plus de 68 000 nouveaux appartements avec une forte tendance à se déplacer vers les zones périphériques du centre-ville. Une offre importante exercera une pression à la baisse significative sur les produits spéculatifs, fortement dépendant des attentes d'augmentation des prix dans les zones en développement d'infrastructures.
Le sentiment de prudence des acheteurs pourrait continuer à se maintenir dans les temps à venir en raison des fluctuations des taux d'intérêt et de l'espoir que le marché connaîtra des ajustements de prix plus raisonnables", a-t-elle déclaré.
Psychologie prudente des investisseurs
M. Trần Văn Hùng - un agent immobilier à Hanoï - a estimé que le marché actuel est très différent de la période de fièvre chaude de 2024-2025.
Selon M. Hùng, auparavant, de nombreux investisseurs étaient prêts à investir dès l'ouverture des ventes du projet dans l'espoir de "surfer" pour gagner une différence de prix en quelques mois. Cependant, actuellement, le nombre de clients investissant a fortement diminué, en particulier le groupe utilisant des prêts bancaires.
Il y a des appartements qui, auparavant, n'avaient besoin d'être mis en vente que pendant quelques jours pour que les clients puissent verser un acompte, mais aujourd'hui, les marchandises sont suspendues pendant un mois et il est toujours difficile de négocier. Les prix des appartements sont toujours élevés, mais les acheteurs n'acceptent plus de débourser facilement et de conclure rapidement comme avant", a déclaré M. Hùng.
Selon ce courtier, le niveau des prix des appartements à Hanoï a augmenté trop rapidement au cours des deux dernières années, ce qui a entraîné un rétrécissement de la marge bénéficiaire des investissements. Pendant ce temps, la pression des taux d'intérêt des prêts, des coûts financiers et la nouvelle offre continue sur le marché incitent de nombreux investisseurs à choisir de récupérer leurs flux de trésorerie au lieu de continuer à "accumuler des marchandises".
M. Hung estime que le marché entre dans une phase de sélection plus forte, dans laquelle les produits ayant une demande réelle, un bon emplacement et une situation juridique complète maintiennent toujours leur liquidité, tandis que les appartements dont les prix sont trop élevés ou situés dans des zones de développement non synchronisées subiront une pression d'ajustement plus claire dans les temps à venir.
