Les prix des nouveaux appartements à Hanoï dépassent de loin ceux de Hô Chi Minh-Ville
Le marché des appartements en copropriété enregistre une évolution notable lorsque Hanoï dépasse de loin Hô Chi Minh-Ville en termes de prix de vente primaires. Dans un contexte où la nouvelle offre penche toujours fortement vers le segment moyen-haut de gamme, les coûts des intrants montent en flèche et le fonds de marchandises adapté aux besoins réels du logement est encore limité, le niveau des prix des appartements en copropriété dans les grandes villes continue de se maintenir à un niveau élevé et aucun signe de baisse clair n'apparaît.
Selon le rapport sur le marché immobilier du premier trimestre 2026 du ministère de la Construction, le prix de vente moyen des appartements commerciaux à Hanoï atteint environ 128 millions de VND/m2, soit plus que les 112 millions de VND/m2 à Hô Chi Minh-Ville. Il s'agit d'une évolution inversée par rapport à de nombreuses années précédentes, lorsque le marché du Sud menait généralement le niveau des prix des appartements.
Sur le marché secondaire, les prix des appartements sont généralement stables mais restent ancrés à des niveaux élevés, seules quelques zones ont enregistré de légères corrections à la baisse. À Hanoï, de nombreux projets continuent de maintenir des niveaux de prix élevés tels que The Sapphire - Vinhomes Smart City fluctuant entre 85 et 93 millions de VND/m2, Vihacomplex environ 98 à 115 millions de VND/m2, Thống Nhất Complex à 108-118 millions de VND/m2 ou Lumi Hanoi environ 92 à 100 millions de VND/m2.
Dans le segment haut de gamme, les prix continuent d'établir de nouveaux niveaux. Certains projets enregistrent des prix très élevés tels que Vinhomes Metropolis atteignant 192-258 millions de VND/m2, D'. Le Roi Soleil de 170-223 millions de VND/m2, Vinhomes Skylake environ 140-178 millions de VND/m2 ou Sun Feliza Suites variant de 160 à 210 millions de VND/m2.
Pendant ce temps, à Hô-Chi-Minh-Ville, le niveau de prix de nombreux projets populaires est actuellement inférieur à celui de Hanoï, tels que Carillon Apartment environ 68-81 millions de VND/m2, Garden Gate de 95 à 102 millions de VND/m2 ou Republic Plaza à 52-59 millions de VND/m2. Cependant, dans le segment haut de gamme, de nombreux projets enregistrent toujours des prix très élevés tels que The Marq environ 222-260 millions de VND/m2, Vinhomes Golden River de 223 à 360 millions de VND/m2, Grand Marina Saigon jusqu'à 440-557 millions de VND/m2 ou D'Edge Thảo Điền variant de 150 à 194 millions de VND/m2.
Les données de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien montrent également qu'à Hanoï, le prix primaire moyen atteint environ 128 millions de VND/m2, soit une augmentation de 28% par rapport à 2025, lorsque les nouveaux projets mis en vente appartiennent principalement au segment de luxe.
Pendant ce temps, le prix primaire moyen à Hô Chi Minh-Ville se maintient autour de 110 millions de VND/m2, soit l'équivalent de l'année précédente. À Da Nang, le prix primaire moyen atteint environ 91 millions de VND/m2, soit une augmentation de 10% par rapport à 2025, lorsque le marché voit apparaître davantage de projets de luxe et que les phases de vente ultérieures ajustent toutes les prix à la hausse.
L'offre reste déséquilibrée, les prix ont du mal à baisser à court terme
Selon le ministère de la Construction, l'augmentation des prix des appartements au cours de la période écoulée est principalement due à l'augmentation des coûts des intrants, y compris les prix des matériaux de construction, les prix des terrains et les taux d'intérêt.
M. Lê Huy, un courtier immobilier à Hanoï, a déclaré que la principale raison de l'augmentation continue des prix des appartements est que l'offre adaptée à la demande réelle est toujours en pénurie prolongée, tandis que les coûts des intrants et les coûts du capital augmentent tous deux.
Selon M. Huy, le niveau général des prix des appartements est actuellement poussé à la hausse car les coûts de développement des projets sont déjà élevés depuis la phase précédente, il est donc très difficile d'avoir une marge de baisse. Pour les projets ayant une base juridique complète et un bon calendrier, les prix ont toujours tendance à augmenter légèrement. De plus, les acheteurs résidentiels représentent toujours une part importante, de sorte que lorsque l'offre dans ce segment n'est pas importante, les prix sont presque difficiles à baisser, même dans un contexte de hausse des taux d'intérêt.
Selon Mme Đỗ Thu Hằng - directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoï, la dynamique du marché s'améliore progressivement, mais l'offre reste principalement concentrée dans le segment de milieu de gamme. L'expansion des infrastructures devrait créer des conditions pour développer davantage de produits de logements publics à des prix plus raisonnables dans les temps à venir.
Mme Hằng prévoit qu'en 2026, le marché de Hanoï comptera environ 18 454 nouveaux appartements, principalement dans les segments de milieu et haut de gamme. Les zones voisines telles que Hưng Yên et Bắc Ninh devraient jouer un rôle de plus en plus important dans la satisfaction des besoins de logement de Hanoï grâce à leurs avantages en termes de terrains et d'infrastructures de connexion.
À Hô Chi Minh-Ville, l'offre du segment de milieu de gamme continue d'être rare, ce qui incite les acheteurs à se déplacer vers les zones périphériques et les provinces voisines telles que Binh Duong, où il existe de nombreux choix plus abordables en termes de prix. Le développement de grands projets urbains à grande échelle ainsi que le système d'infrastructure interrégionale favorisent également la tendance à l'expansion de l'espace du marché du logement.
L'expert de Savills a déclaré que, selon les prévisions pour la période 2026-2028, le marché des appartements de Hô-Chi-Minh-Ville devrait ajouter environ 58 000 appartements provenant de 80 projets, dont la zone Est représente environ 50% de l'offre totale et continuera à jouer un rôle de leader. Cependant, avec une structure des sources de marchandises toujours orientée vers le milieu et le haut de gamme, la pression à la baisse des prix à grande échelle est considérée comme peu claire à court terme.
