Les prix des appartements montent en flèche, l'offre principale est de produits haut de gamme
Les prix des appartements à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville continuent de rester élevés au premier trimestre 2026, les nouvelles offres sur le marché étant principalement dans les segments haut de gamme et de luxe. Bien que la liquidité se soit améliorée par rapport à la période calme précédente, la pénurie prolongée de logements abordables et de milieu de gamme déséquilibre de plus en plus le marché, exerçant une forte pression sur les acheteurs ayant un réel besoin de logement.
Selon le ministère de la Construction, au cours des 3 premiers mois de 2026, les prix des nouveaux appartements mis en vente ont continué d'augmenter fortement. À Hanoï, le prix moyen des appartements a atteint environ 128 millions de VND/m2, tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, il est d'environ 112 millions de VND/m2.
Les données des unités d'études de marché montrent également que la tendance à la hausse des prix ne s'est pas arrêtée. Knight Frank Vietnam a enregistré un prix de vente primaire des appartements à Hô Chi Minh-Ville atteignant en moyenne 4 078 USD/m2, soit environ 107 millions de VND/m2, en hausse de 11,8% par rapport à la même période de l'année précédente. À Hanoï, le prix de vente primaire a atteint 4 274 USD/m2, soit environ 112 millions de VND/m2, en hausse de 38% par rapport à l'année précédente.
Pendant ce temps, les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'à Hanoï, le prix primaire moyen a atteint environ 128 millions de VND/m2, soit une augmentation de 28% par rapport à 2025. Les nouveaux projets mis en vente appartiennent principalement au segment de luxe, contribuant à faire grimper le niveau général des prix des appartements sur l'ensemble du marché.
À Hô Chi Minh-Ville, le prix primaire moyen se maintient autour de 110 millions de VND/m2, soit l'équivalent de l'année précédente. Pendant ce temps, le marché de Đà Nẵng a également enregistré une dynamique de hausse des prix lorsque le prix primaire moyen a atteint environ 91 millions de VND/m2, soit une augmentation de 10% par rapport à 2025. La principale raison est l'apparition de projets de luxe sur le marché et les phases de vente ultérieures ont toutes ajusté les prix à la hausse.
Prix ancrés bien que la liquidité soit lente
L'évolution ci-dessus montre que le niveau des prix des appartements continue d'être poussé à la hausse en raison de la forte déviation de la structure de l'offre vers le segment haut de gamme. Alors que la plupart des nouveaux projets sont positionnés dans le groupe des produits à prix élevés, le prix moyen de l'ensemble du marché est également tiré vers un nouveau seuil.
M. Nguyễn Chí Thanh - directeur général de la société Cao Ốc Quốc tế Hồ Tây - estime qu'un problème facilement perceptible aujourd'hui est que les principaux produits sont entre les mains d'environ 10 à 20 investisseurs. La source de marchandises concentrée dans ce groupe fait que le niveau des prix de vente est souvent établi de manière référentielle entre les projets.
Cependant, selon M. Thanh, le prix du marché ne réside pas réellement dans les attentes des investisseurs, mais est toujours déterminé par les acheteurs qui ont un réel besoin de logement. Car quel que soit l'objectif de bénéfice fixé, le produit doit finalement être vendu aux acheteurs pour qu'ils y vivent ou exploité pour la location. "Ce sont les personnes qui ont un réel besoin de logement qui décident du prix du marché", a souligné M. Thanh.
Cette personne estime qu'avec le niveau de prix élevé actuel, ajouté à la pression des taux d'intérêt bancaires, le marché connaîtra certainement une correction. Au niveau actuel des coûts de capital, les investisseurs ne peuvent pas continuer à stocker des marchandises pendant une longue période juste pour attendre un acheteur approprié, mais le flux de trésorerie est le facteur important.
Selon M. Thanh, le problème du marché actuel ne réside pas seulement dans le fait que le segment haut de gamme représente une part importante, mais aussi dans la situation où de nombreux projets s'auto-positionnent comme haut de gamme. Pour les produits haut de gamme au sens propre du terme, les promoteurs ont clairement identifié le groupe cible de clients, ils ne sont donc pas trop inquiets des débouchés.
Pendant ce temps, la plupart des marchés ont la mentalité "ce type vend 10, alors je dois aussi vendre 10", c'est-à-dire que l'attente de bénéfices est poussée trop haut. Cela conduit de nombreux projets à étiqueter comme haut de gamme et à penser qu'il faut vendre à un prix très élevé.
M. Thanh estime que de nombreux projets ne sont en réalité pas vraiment haut de gamme, en particulier dans des emplacements qui ne sont pas monopolistiques, mais qui établissent toujours des prix élevés. Lorsque le marché n'accepte pas, il faut ajuster.
En fait, de nombreux projets ont maintenu un prix pendant de nombreuses années sans pouvoir être vendus, voire en stock pendant 5 à 10 ans. Selon M. Thanh, cela montre que les produits haut de gamme ont leur propre segment, tandis que les attentes de bénéfices dépassant l'absorption du marché seront tôt ou tard éliminées.
