Les prix des appartements sont poussés à la hausse en fonction des attentes de bénéfices des promoteurs.
Les prix des appartements et de nombreux produits de logement sont toujours ancrés à des niveaux élevés, en particulier dans les projets auto-positionnés du segment haut de gamme. Dans un contexte où le pouvoir d'achat réel n'a pas suivi les attentes de bénéfices, tandis que la pression des taux d'intérêt et des coûts de capital est de plus en plus forte, le marché immobilier entre dans une phase de différenciation et d'ajustement obligatoires.
S'adressant à Lao Động, M. Nguyễn Chí Thanh - directeur général de la société Cao Ốc Quốc tế Hồ Tây a analysé qu'un problème facilement perceptible aujourd'hui est que les produits sont principalement entre les mains d'environ 10 à 20 investisseurs. La source de marchandises concentrée dans ce groupe fait que le niveau des prix de vente est souvent établi selon une référence mutuelle entre les projets.
Cependant, le prix du marché ne réside pas réellement dans les attentes des investisseurs, mais toujours en fonction de la décision de l'acheteur qui a un réel besoin de logement. Car même si l'objectif de profit est très élevé, le produit doit finalement être vendu à l'acheteur pour y vivre ou exploité pour la location. "C'est la personne qui a un réel besoin de logement qui décide du prix du marché", a souligné M. Thanh.
Selon cette personne, avec le niveau de prix élevé actuel, ajouté à la pression des taux d'intérêt bancaires, le marché connaîtra certainement une correction. Au niveau actuel des coûts de capital, les investisseurs ne peuvent pas continuer à stocker des marchandises pendant une longue période juste pour attendre un acheteur approprié, mais le flux de trésorerie est le facteur important.
En regardant la structure de l'offre, le problème actuel ne réside pas seulement dans le fait que le segment haut de gamme représente une part importante, mais aussi dans le fait que le marché est confondu entre le concept de produits véritablement haut de gamme et le fait que de nombreux projets s'auto-positionnent comme haut de gamme. Pour les produits haut de gamme au sens propre du terme, les investisseurs ont très clairement identifié le groupe cible de clients, ils ne sont donc pas trop inquiets des débouchés.
Pendant ce temps, la plupart des marchés ont la mentalité "ce type vend 10, alors je dois aussi vendre 10", c'est-à-dire que l'attente de bénéfices est poussée trop haut, entraînant le fait que tous les projets sont étiquetés haut de gamme et pensent qu'il faut vendre à un prix très élevé.
De nombreux projets ne sont en réalité pas vraiment haut de gamme, en particulier l'emplacement n'est pas unique, mais ils établissent toujours des prix élevés. Lorsque le marché ne les accepte pas, il est obligé de les ajuster. En fait, de nombreux projets ont maintenu un prix pendant de nombreuses années sans pouvoir être vendus, voire des stocks invendus pendant 5 à 10 ans. Cela montre que les produits vraiment haut de gamme ont leur propre segment, tandis que les attentes de bénéfices dépassant la capacité d'absorption seront tôt ou tard filtrées par le marché.
Marché fortement différencié
Concernant l'évolution de l'immobilier vietnamien en 2026, M. Nguyễn Chí Thanh a estimé que le marché continuera d'être très différencié. Cela signifie que l'investissement à ce stade nécessite une pensée complètement différente d'avant.
Si l'achat et la revente ne se font que dans la zone locale, les investisseurs doivent certainement reconsidérer. Parce que les produits qui sont investis de manière systématique aujourd'hui ne visent pas seulement les clients nationaux, mais aussi à accueillir des flux d'investisseurs internationaux.
L'histoire de l'investissement n'est donc plus de dépenser de l'argent seul dans un projet dans cette zone, mais de regarder vers les villes satellites, les endroits qui ont un moteur de développement et une capacité de connexion. Les investisseurs sont obligés de viser une stratégie à long terme au lieu de simplement acheter et revendre à court terme.
D'autre part, les produits immobiliers sur le marché actuel sont différents d'avant, le segment représentant une part importante étant l'immobilier haut de gamme. Avec ce segment, le nombre de personnes capables d'acheter immédiatement n'est pas élevé, de sorte que l'histoire de l'achat et de la revente pour prendre rapidement des bénéfices n'est plus aussi facile qu'avant.
Auparavant, beaucoup de gens pensaient qu'il suffisait de vendre pour obtenir des bénéfices plus élevés que de déposer de l'argent à la banque, mais ce n'est pas aussi simple maintenant", a déclaré M. Thanh.
Une autre pression est que le marché immobilier se développe plus rapidement que la capacité de financement des banques. La marge de crédit est limitée, de sorte que des promoteurs aux investisseurs, tous doivent rechercher d'autres sources de financement.
Si vous voulez investir avec succès en ne comptant que sur les prêts bancaires, ce sera toujours un type d'investissement à court terme et très difficile à réaliser dans le contexte actuel. Avec l'évolution actuelle, le marché n'aura plus de place que pour des stratégies d'investissement à long terme et adaptées à l'absorption réelle.
