La liquidité du logement se redresse, l'offre reste limitée
Selon Savills, dans un contexte où la macroéconomie continue de maintenir une dynamique de croissance stable, le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville enregistre une reprise claire de la liquidité, en particulier dans le segment des appartements. En 2025, le PIB national a augmenté de 8%, avec des flux d'IDE atteignant 38,4 milliards de dollars, contribuant à renforcer la confiance des acheteurs et des promoteurs de projets.
Cependant, contrairement à l'amélioration de la liquidité, l'offre de nouveaux logements reste limitée, de nombreux projets continuant d'attendre l'achèvement des procédures légales ou ne déployant que les phases suivantes. Cela fait que la trajectoire à court terme du marché continue de dépendre du niveau d'amélioration de l'approbation et du développement des fonds fonciers, tout en contribuant à maintenir un niveau de prix élevé.
Face à la réalité de la pénurie croissante d'offre dans le segment de milieu de gamme, les acheteurs devraient progressivement se déplacer vers les zones périphériques et les provinces voisines telles que Binh Duong, où ils ont plus de choix en termes de prix. Parallèlement, le développement de grands projets urbains à grande échelle et de systèmes d'infrastructures interrégionales contribue fortement à la tendance à l'expansion du marché du logement en dehors du centre-ville.
Les prévisions pour la période 2026-2028 indiquent que le marché des appartements de Hô Chi Minh-Ville devrait ajouter environ 58 000 unités provenant de 80 projets, dont la zone Est représente environ 50% de l'offre et continuera à jouer un rôle de leader sur le marché. Cependant, à court terme, la nouvelle offre proviendra toujours principalement des phases suivantes des projets existants ou des projets relancés, reflétant le fait que le processus d'approbation et de développement des projets nécessite encore plus de temps pour s'améliorer réellement.
Les évolutions de l'année écoulée montrent que la liquidité du marché s'est considérablement améliorée. Le segment des appartements a enregistré environ 11 500 transactions, portant le taux d'absorption à 82%, le niveau le plus élevé depuis 5 ans. Rien qu'au quatrième trimestre 2025, environ 5 000 transactions ont été enregistrées, ce qui montre une nette amélioration de la demande à la fin de l'année.
Le prix de vente des appartements de première main atteint en moyenne 102 millions de VND/m2, continuant la tendance à la hausse alors que la nouvelle offre se concentre principalement dans les segments moyen et haut de gamme. Le segment supérieur à 110 millions de VND/m2 représente actuellement environ 56% de la nouvelle offre, tandis que les produits inférieurs à 50 millions de VND/m2 ne représentent plus que 12%, ce qui montre un déséquilibre important dans la structure des produits sur le marché.
M. Troy Griffiths - directeur général adjoint de Savills Vietnam - a déclaré: "Le marché des appartements montre une reprise claire de la liquidité, mais l'offre reste limitée et concentrée dans les segments à prix élevés. Cela continue de créer une différenciation entre les groupes d'acheteurs".
À long terme, l'achèvement du cadre juridique, le calendrier de levée des obstacles au développement des projets et l'achèvement des grands projets d'infrastructure devraient contribuer à améliorer l'offre. En particulier, les modèles de développement urbain liés aux transports publics (Transit-Oriented Development - TOD) pourraient ouvrir davantage d'offres de logements le long des principaux axes d'infrastructure.
Villas et maisons mitoyennes La grande métropole mène une nouvelle offre
Le segment des villas et des maisons mitoyennes a également enregistré un déplacement de l'offre vers les zones en dehors du centre-ville, lié au développement des grandes villes et des infrastructures de connexion interrégionales. La dynamique du marché se concentrera probablement dans les zones dotées d'une planification claire et d'une connectivité pratique, tandis que le niveau des prix dépend de plus en plus de l'emplacement et de la capacité d'accès aux principaux axes de transport.
Cette tendance de développement devrait se maintenir dans les années à venir. D'ici 2028, le marché devrait ajouter environ 15 500 logements provenant de 22 projets, avec environ 90% de l'offre concentrée dans les zones non urbaines telles que Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè et le district 12. Selon les données du marché, en 2025, la nouvelle offre de ce segment a fortement augmenté pour atteindre environ 4 100 logements, portant l'offre primaire totale à 4 800 logements, soit une augmentation de 397% par rapport à l'année précédente. Le volume des transactions a atteint environ 2 000 logements, ce qui reflète un intérêt significatif pour les projets de grande envergure dans les zones périphériques.
Le prix de vente moyen atteint environ 233 millions de VND/m2 de terrain, avec une baisse par rapport à la même période de l'année précédente en raison de la nouvelle offre plus concentrée dans les zones où le niveau des prix est inférieur à celui du centre-ville. Cependant, pour les zones situées loin des centres résidentiels existants, la demande réelle de logement à long terme peut encore être confrontée à un certain nombre de facteurs incertains, en particulier lorsque l'avancement du développement des infrastructures et la formation de la communauté résidentielle ne sont pas synchronisées.
