La demande de logements et d'appartements a Hanoï ne repond pas aux besoins de la population
L'expert immobilier Savills estime que l'offre de logements a Hanoï au cours de la periode 2021-2025 n'a pas repondu aux besoins reels. Avec environ 151 000 nouveaux menages formes la ville n'a fourni qu'environ 102 000 nouveaux appartements et logements de faible hauteur ce qui entraîne une penurie d'environ 49 000 unites.
Selon les donnees de Batdongsan.com.vn Hanoï est la localite leader en termes de croissance des prix de l'immobilier au cours de la periode 2021-2025 avec une augmentation allant jusqu'a 112 %.
Selon le rapport Savills Property Index (SPPI) de Savills Vietnam a Hanoï l'indice du logement (Residential Index) au cours de la periode 2020-2023 a maintenu sa stabilite en hausse moyenne de 2 3 points/quartier ce qui reflete que le marche est comparable a de legeres fluctuations de prix. En 2024 cet indice a augmente en moyenne de 14,9 points/quartier ce qui montre une forte reprise de la psychologie des acheteurs coïncidant avec la vague de ventes des promoteurs immobiliers.
Au deuxieme trimestre 2025 l'indice du logement a augmente de 5 points par rapport au trimestre precedent atteignant 191 1. Le prix de vente moyen a ete enregistre a 63 millions de VND/m2 de surface commerciale (NSA) en hausse de 4 % par trimestre.
Bien que la penurie d'approvisionnement se soit progressivement calmee les prix de vente restent eleves soutenus par une demande durable principalement provenant des acheteurs nationaux. Les facteurs a long terme tels que la migration nette positive et le rythme rapide de l'urbanisation continuent de soutenir cette demande.
Sur le marche des appartements a Hanoï au cours du deuxieme trimestre 2025 7 000 nouveaux appartements ont ete mis en vente et 5 200 transactions ont ete realisees soit une augmentation annuelle. Du second semestre 2025 a 2027 58 100 appartements de 58 projets seront mis sur le marche.
Le segment des logements de faible hauteur a Hanoï a enregistre une croissance significative grace a l'emergence de grands projets.
Au deuxieme trimestre 2025 267 appartements ont ete mis en vente a partir de six projets existants avec une offre initiale totale de 2 642 appartements dont 1 214 transactions avec un taux d'absorption trimestriel de 46 %. L'offre future de 2025 a 2027 devrait atteindre 6 443 appartements.
Cinq a 90 % des appartements mis en vente a Hanoï au cours des 6 premiers mois de l'annee ont un prix de base d'environ 82 millions de VND/m2
Selon une etude de Savills au premier semestre 2025 Hanoï comptait plus de 14 000 nouveaux appartements mis en vente dont plus de 90 % appartiennent au segment de la categorie B avec un prix moyen de base d'environ 82 millions de VND/m2.
Inversement les appartements de categorie C avec un prix d'environ 44 millions de VND/m2 representent une tres faible proportion. Il y a environ une decennie la categorie C etait encore dominante mais ces dernieres annees l'offre est presque absente.
Le point notable est que le taux d'absorption du segment de la categorie B reste eleve. Bien que les prix soient eleves les appartements de categorie B ont toujours un taux d'absorption allant jusqu'a 90 % au cours des 6 premiers mois de 2025. Cela montre que la demande de logement reel et la demande d'investissement restent importantes mais que l'offre existante tant sur le marche primaire que secondaire est limitee.
L'augmentation des prix des logements a Hanoï est due a l'ecart entre l'offre et la demande qui pousse les prix des appartements a la hausse.
Dans ce contexte le marche est dans une phase de preparation en attendant que les politiques juridiques soient modifiees et que les infrastructures soient deployees de maniere synchrone afin de creer une marge de developpement pour de nouveaux projets en particulier dans la zone en dehors du centre-ville - ou le fonds foncier et les transports sont en cours d'elargissement.
De previsions sur l'offre de logements a Hanoï pour la periode 2026-2027
Les previsions pour les 6 derniers mois de 2025 indiquent qu'environ 11 500 appartements seront mis en vente a Hanoï principalement dans les segments A et B.
Cependant la diversification des produits reste limitee. A partir de 2026 lorsque les projets pilotes auront acheve les procedures legales la nouvelle offre augmentera fortement.
Au cours de la periode 2026-2027 le marche de Hanoï pourrait accueillir environ 46 600 appartements de 43 projets dont la plupart sont situes en dehors du centre-ville.
