Selon le rapport sur le marché immobilier vietnamien du deuxième trimestre 2026 de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), l'ensemble du marché a enregistré près de 34 000 nouveaux produits de logements mis en vente, soit une baisse d'environ 10% par rapport au trimestre précédent et de 8% par rapport à la même période en 2025.
Bien que l'offre se soit améliorée, le déséquilibre entre l'offre et la demande n'a pas encore été clairement surmonté car la plupart des produits mis en vente continuent d'appartenir au segment des prix élevés. Au deuxième trimestre 2026, les appartements représentent environ 74,7% de l'offre totale nouvellement mise en vente, dont les appartements luxueux et ultra-luxueux représentent environ 45%, en forte augmentation par rapport au trimestre précédent; les appartements haut de gamme représentent environ 37%, tandis que les appartements de milieu de gamme ne représentent qu'environ 18%.
Le segment des logements commerciaux abordables continue d'être absent du marché. Pour le groupe des zones basses et des terrains à bâtir, la proportion n'est plus que de 25,3%, en baisse par rapport au trimestre précédent et à la même période en 2025; l'offre principale est constituée de villas et de maisons mitoyennes dans les grandes villes qui ont été investies de manière synchrone dans les infrastructures et les commodités.
Selon Mme Pham Thi Mien - Vice-directrice de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien (VARS IRE), les prix de vente primaires continuent de se maintenir à un niveau élevé malgré l'augmentation de la nouvelle offre. L'impact de l'augmentation des prix provient principalement des coûts de développement des projets, notamment les coûts fonciers, financiers et de construction, tandis que la majeure partie de la nouvelle offre est positionnée dans le segment haut de gamme. Au lieu d'ajuster à la baisse les prix affichés, les promoteurs continuent de privilégier les politiques de remises, de soutien aux taux d'intérêt et de prolongation des délais de paiement afin de promouvoir la liquidité.
Au deuxième trimestre 2026, le prix de vente moyen des appartements de base a atteint environ 80 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 10% par rapport à 2025; en moyenne au cours des 6 premiers mois de l'année, il a atteint environ 76,5 millions de VND/m2. Pour le segment des villas, des maisons mitoyennes et des maisons de ville, le prix de vente a augmenté d'environ 5% par rapport à la fin de l'année précédente, et de nombreux projets continuent d'appliquer la politique de report des délais de construction et de paiement afin d'aider les acheteurs.
Par localité, Hanoï continue de mener en termes de prix primaires avec environ 123 millions de VND/m2, un léger ajustement par rapport au trimestre précédent. À Hô Chi Minh-Ville, le prix de vente moyen atteint environ 108 millions de VND/m2, presque inchangé par rapport au trimestre précédent.
Sur le marché secondaire, le niveau des prix entre dans une phase de stabilisation et de différenciation plus nette. Après une période de forte hausse, les prix de vente dans de nombreuses régions se sont progressivement ajustés à la valeur réelle, tandis que les zones bénéficiant des infrastructures, de l'industrie, du tourisme et de la demande réelle de logement maintiennent une dynamique de croissance stable. La liquidité dépend de plus en plus de la valeur d'usage et de la capacité d'exploitation de l'immobilier au lieu d'espérer une augmentation des prix comme auparavant.
Pour les appartements, la pression de l'ajustement se concentre sur un certain nombre de projets qui ont connu une forte augmentation de prix, en particulier les projets haut de gamme ou ceux de certains promoteurs étrangers, lorsqu'ils entrent dans la phase de livraison, les acheteurs doivent payer la partie restante de la valeur du contrat. Une partie des investisseurs participant au marché à partir de la période 2023-2025 commence également à ajuster leurs attentes de bénéfices afin d'accroître la capacité de transfert et d'équilibrer les flux de trésorerie. Pendant ce temps, les projets qui ont formé une communauté de résidents, répondant bien aux besoins réels en matière de logement et aux besoins de location, maintiennent toujours une liquidité positive.
En particulier, le segment des terrains à bâtir et à faible hauteur à caractère spéculatif, les produits selon les informations de planification ou qui n'ont pas encore la capacité d'être exploités continuent de rencontrer des difficultés de liquidité bien qu'ils aient considérablement baissé de prix; les flux de trésorerie se concentrent principalement sur les zones urbaines bien planifiées, dotées d'une législation claire, de commodités complètes et d'une capacité d'exploitation réelle.
VARS IRE estime que le processus de nettoyage en cours n'est pas un signal de déclin du marché, mais un tournant nécessaire pour restructurer le marché dans une direction plus transparente, substantielle et durable. Lorsque la demande réelle de logements deviendra le principal moteur, le marché établira progressivement un nouveau niveau de valeur, dans lequel les produits qui répondent simultanément aux exigences juridiques, de qualité, de capacité d'exploitation et de liquidité continueront d'affirmer leurs avantages, contribuant à créer une base pour un cycle de développement plus stable dans les années à venir.
