Les donnees de l'Institut de recherche sur l'evaluation du marche immobilier vietnamien (VARS IRE) montrent qu'au cours des trois dernieres annees, la relation entre les prix des logements et les prix de location est de plus en plus desequilibree. Le taux d'augmentation des prix des logements dans les grandes villes comme Hanoï et Ho Chi Minh-Ville depasse de loin le taux d'augmentation des prix de location.
En consequence, le prix primaire moyen des appartements dans les grandes villes telles que Hanoï, Ho Chi Minh-Ville et Da Nang a enregistre une augmentation d'environ 35 a 40% par an. Lorsque de nouveaux projets sont mis en vente, la plupart appartiennent aux segments haut de gamme et de luxe, ce qui a entraîne une forte augmentation des prix des logements secondaires. Dans certaines regions, les prix de l'immobilier ont meme double apres seulement environ deux ans.
Pendant ce temps, les prix de location des logements, bien qu'ayant egalement tendance a augmenter en raison du maintien d'une demande reelle de logement elevee et de l'augmentation non satisfaite, doivent passer au marche de la location, mais le taux d'augmentation est beaucoup plus faible. Le prix de location moyen des appartements n'augmente qu'environ 10 a 15% par an et d'ici 2025, le taux d'augmentation des prix de location n'est qu'environ un tiers du taux d'augmentation des prix des logements.
Cet ecart cree un avantage relatif pour les locataires, car les coûts mensuels du logement ne sont pas trop eleves.
Cependant, pour le groupe de personnes ayant de bons revenus et ayant deja accumule de l'argent, le tableau est clairement different. Grace au niveau des taux d'interet des prets maintenu a un niveau relativement bas, ainsi qu'aux politiques preferentielles des promoteurs telles que le soutien aux taux d'interet, la gratification du principal au debut et l'engagement du plafond des taux d'interet, l'ecart entre les coûts a credit pour l'achat de logements et le loyer se reduit de plus en plus. Dans un contexte ou les prix des logements dans les grandes villes ont du mal a baisser, le report de l'achat de logements pourrait amener les acheteurs a faire face a un niveau de prix plus eleve a l'avenir.
Dans le meme temps, la realite actuelle est que le marche de la location de logements au Vietnam n'a toujours pas de reglementations suffisamment strictes pour proteger les droits a long terme des locataires, de la duree de location, du niveau d'ajustement des prix,... Par consequent, la location de logements est principalement une solution flexible a court et moyen terme, plutot qu'un choix de logement durable. De plus, la valeur de l'immobilier dans les grandes villes ne reside pas seulement dans la fonction de logement, mais aussi dans l'augmentation de la valeur du systeme d'infrastructures qui s'ameliore de jour en jour, en particulier dans les grandes villes planifiees de maniere synchrone.
En resume, VARS estime que la location de logements ne devient reellement qu'un choix "bon marche" et durable lorsqu'il y a une forte participation de l'Etat au developpement de fonds de logements locatifs. L'experience des pays developpes comme l'Allemagne montre que le marche de la location de logements ne fonctionne efficacement que lorsqu'il existe une offre de logements locatifs importante, des prix raisonnables, un cadre juridique pour proteger les locataires et un systeme de transport public developpe, permettant aux gens de louer des logements loin du centre-ville tout en assurant l'acces a l'emploi.
Pour repondre aux besoins de logement de la population vietnamienne, il est necessaire de mettre en œuvre simultanement de nombreuses solutions. Outre le developpement du logement social, l'Etat doit accelerer la construction d'un fonds de logement a louer a long terme aupres du Fonds national du logement a des prix raisonnables, en donnant la priorite aux jeunes travailleurs, aux employes, aux jeunes intellectuels et aux travailleurs des secteurs cles. Dans le meme temps, il est necessaire d'encourager les investisseurs a participer au developpement de logements abordables grace a des politiques preferentielles en matiere de fiscalite, de credit et de coûts fonciers.
Parallelement, l'acceleration des investissements et l'achevement des transports publics reliant le centre-ville aux zones peripheriques sont des facteurs cles. Lorsque les infrastructures s'ameliorent, les zones peripheriques, ou l'offre est abondante et de qualite a un prix inferieur d'environ 20 a 30% a celui des zones centrales, deviendront un choix plus viable pour les locataires et les acheteurs de logements, contribuant a reduire la pression du logement dans les grandes villes et a tendre vers le developpement durable du marche immobilier.
