De nombreux points de vue opposes
Dans le projet de loi modifiant et completant la loi fonciere de 2024 qui est en cours d'examen par le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement l'un des changements revolutionnaires est de supprimer le principe de la determination des prix fonciers selon le mecanisme du marche et de remplacer par un mecanisme par lequel l'Etat determine les prix fonciers primaires.
En consequence avec le projet de loi modifiant et completant certains articles de la loi fonciere de 2024 qui est en cours de consultation le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement propose de supprimer l'element du marche dans l'evaluation des terrains primaires au lieu de cela le prix des terrains sera publie par l'organisme d'Etat par le biais d'un bareme de prix des terrains tous les 5 ans ou ajuste chaque annee par le coefficient K. Cette modification de la loi qui n'est mise en
M. Le Hoang Chau - President de l'Association immobiliere de Ho Chi Minh-Ville - estime que dans le contexte actuel le mecanisme d'evaluation par le biais d'organisations de conseil et d'un conseil d'evaluation provincial revele de nombreux faux pas et provoque facilement des conflits entre les parties ce qui cree des aspects negatifs. Par consequent l'Etat fixe directement les prix sur le marche primaire et laisse le mecanisme du marche fonctionner dans des transactions secondaires tout en controlant par l'intermediaire d'un outil fiscal a la fois pour eliminer les
Cependant dans le monde de l'immobilier de nombreuses inquietudes subsistent quant au fait que l'Etat ait le plein pouvoir de fixer les prix des terrains sans facteur de marche ce qui augmentera le risque de manque de transparence. Et il est possible de revenir a l'histoire d'une meme parcelle de terrain mais avec deux prix differents. Parmi ceux-ci les prix indiques dans les contrats et les documents pour calculer les obligations financieres sont souvent beaucoup plus eleves que les prix reels du marche.
Selon le Dr Nguyen Duy Phuong directeur de l'investissement chez DG Capital lorsque le prix des terrains est entierement decide par l'organisme d'Etat le prix des terrains ne depend pas des resultats du conseil en prix ce qui conduit facilement a une situation d'imposition de prix unilaterale qui peut etre lente a etre mise a jour par rapport au prix du marche reel causant des dommages aux personnes et aux entreprises en l'absence de mecanismes de surveillance et de critique independants.
Concernant les inquietudes concernant le tableau des prix fonciers influence par les prix virtuels les experts estiment que la construction par les localites d'un systeme de donnees sur les transactions foncieres contribuera a eliminer progressivement le phenomene de la fievre virtuelle et a creer une base pour un marche plus transparent.
Il est necessaire de revoir l'evaluation des terrains et la methode de calcul des frais d'utilisation des terres
La loi fonciere de 2024 a supprime le cadre des prix fonciers et a donne aux comites populaires provinciaux le droit de decider des baremes de prix fonciers adaptes a la situation reelle. Cependant apres l'entree en vigueur de la loi l'ajustement des baremes de prix fonciers dans de nombreuses localites a entraîne une augmentation soudaine des prix fonciers causant un tres lourd fardeau financier aux habitants et aux entreprises.
Selon l'evaluation des experts la cause profonde reside dans le mecanisme actuel de determination des prix des terrains dans la loi fonciere de 2024 et les documents d'orientation de mise en œuvre. Parmi ceux-ci les informations sur les donnees de prix des terrains entrants ne sont pas completes et le processus de determination des prix des terrains depend encore des resultats du conseil de l'organisation de determination des prix des terrains...
Par consequent il est necessaire de modifier la loi fonciere de 2024 afin de perfectionner le mecanisme d'evaluation des terres et d'assurer l'equite entre les obligations financieres et les droits des utilisateurs de terres lorsqu'ils sont recuperes.
M. Nguyen The Phuong vice-president de l'Association vietnamienne d'evaluation des prix (VVA) a exprime son point de vue selon lequel la discussion de l'evaluation fonciere comporte 2 histoires : le bareme des prix fonciers et l'evaluation fonciere specifique. En ce qui concerne le bareme des prix fonciers dans le monde les gens se divisent egalement en 2 histoires. Premierement l'evaluation fonciere est une pratique pratique c'est-a-dire qu'elle doit etre conforme aux lois du marche et qu
Les terres agricoles doivent etre divisees en plusieurs types. Premierement les terres dans les zones urbaines les deuxiemement les terres dans les zones residentielles et les troisiemement les terres agricoles dans les zones de planification fonciere residentielle.
M. Nguyen The Phuong estime qu'il est necessaire d'examiner le prix de location des terrains afin d'eviter d'augmenter les coûts des intrants et de choquer les entreprises lors de la conversion du prix. Cela releve de la competence des autorites locales et de la decision du Conseil populaire. Il propose d'appliquer la methode des excedents lors de l'evaluation tout en reduisant de 50 % le prix des terrains pour les domaines prioritaires tels que l'education et la sante.
