Dans un recent bulletin d'information l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) a estime que ces derniers temps de nombreuses seances d'encheres foncieres sont devenues un outil permettant a certains groupes speculatifs de manipuler et de profiter au lieu de promouvoir l'objectif d'une repartition equitable et efficace des terres. De nombreux investisseurs participants ne visent pas a une utilisation reelle mais seulement a pousser les prix a la hausse a abandonner les prix virtuels ou a manipuler les prix
Certains cas poussent meme les prix tres haut afin de creer un niveau de prix virtuel pour d'autres projets mais abandonnent ensuite les acomptes ce qui fait que les terrains sont abandonnes causant des pertes budgetaires et des troubles du marche. C'est une manifestation claire de l'exploitation des failles juridiques et du manque de sanctions suffisamment fortes dans la gestion des encheres foncieres actuelles.
La consequence est qu'un grand nombre de personnes participent aux encheres mais que la proportion de participants ayant des besoins reels est faible. Les prix des terrains sont augmentes de maniere irrealiste de nombreux terrains ont ete mis aux encheres puis abandonnes deformant le marche pour profiter et entraîner des pertes de recettes budgetaires de l'Etat. Cela est dû en partie au fait que les reglementations sont encore laxistes et qu'il manque des mesures de traitement suffisamment dissuasives.
Pour remedier a cette situation l'Institut vietnamien de recherche et d'evaluation du marche immobilier (VARS IRE) estime qu'il est necessaire de mettre en œuvre de maniere synchrone de nombreux groupes de solutions.
En consequence il est necessaire de selectionner soigneusement les participants a la vente aux encheres afin d'eliminer les cas de speculation de manque de capacite ou de manque de besoins reels en terres. La reglementation du prix de depart doit etre determinee de maniere proche du prix du marche afin d'eviter de creer des opportunites pour les groupes de profit. En outre le taux de depot doit etre ajuste a un niveau raisonnable d'environ 20 a 30 % de la valeur du terrain afin d'assurer la contrainte et d'encourager une concurrence
Il est necessaire de renforcer les sanctions pour traiter les violations afin de creer une dissuasion substantielle. Selon VARS IRE les cas de manipulation intentionnelle de depot ou de rupture de contrat de vente aux encheres doivent etre traites severement. Les sanctions doivent etre classees en fonction du niveau de violations et peuvent interdire la participation aux encheres pendant une periode de 2 a 10 ans voire permanentement pour les actes de perturbation du marche a des fins deliberees.
Outre la confiscation des depots il est necessaire d'appliquer des mesures de sanction administrative supplementaires et d'obliger les contrevenants a supporter tous les frais d'organisation de la vente aux encheres. En cas de determination de signes de manipulation ou d'exploitation systematique il est necessaire de transferer aux autorites competentes l'examen du traitement penal. En outre il est necessaire de reglementer specifiquement les types d'actes d'exploitation et de manipulation afin de les reconnaître avant de passer a un traitement penal.
Parallelement il est necessaire de perfectionner les reglementations connexes et de gerer les donnees de maniere synchrone et transparente. VARS IRE propose de connecter le systeme de donnees d'identification electronique (VNeID) pour controler les participants aux encheres afin d'eviter la situation d'utilisation de 'personnes virtuelles' ou de mandats circulaires. Parallelement il est necessaire de perfectionner les politiques fiscales et de credit liees aux encheres de droits d'utilisation des terres afin de controler les flux de capitaux speculatif
VARS IRE souligne que la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres est un outil important pour aider l'Etat a mobiliser des ressources et a garantir l'equite dans l'allocation des terres. Cependant si elle n'est pas strictement geree ce mecanisme peut se transformer en un outil de speculation provoquant une instabilite du marche et nuisant aux interets publics. Par consequent l'achevement du cadre juridique la mise en place d'un mecanisme de surveillance et de sanction rigoureux
