L'avocat Pham Thanh Tuan - Barreau de Hanoï cabinet d'avocats specialise en droit immobilier - a estime que conformement aux dispositions du point e du paragraphe 1 de l'article 160 de la loi fonciere de 2024 lorsque l'Etat recupere des terres aupres d'un utilisateur de terres le prix de l'indemnisation est determine selon le 'prix specifique du terrain'. Cette reglementation a fondamentalement garanti une valorisation des terres lors de la recuperation relativement appropriee contribuant a limiter la situation des plain
Le projet de loi fonciere 2024 modifie et ajoute l'article 160 dans le sens de supprimer les reglementations specifiques sur les prix des terrains et de reglementer au lieu de cela le coefficient d'ajustement des prix des terrains qui est le taux d'augmentation ou de diminution des prix de chaque type de terrain correspondant a la zone et a l'emplacement determines dans le bareme des prix des terrains. Le coefficient d'ajustement des prix des terrains est publie par le Comite populaire provincial et applique
Selon le nouveau point de vue les prix des terrains sont decides par l'Etat et ne dependent pas des resultats de l'evaluation de l'organisme de conseil devenant ainsi un outil permettant a l'Etat d'orienter d'ajuster et de stabiliser le marche foncier tout en favorisant le developpement de la production et des affaires.
Actuellement dans le projet de loi fonciere 2024 (amendee) il est stipule : '2a. La base de calcul de l'indemnisation lorsque l'Etat recupere des terres comprend : la superficie des terres recuperees ; la duree d'utilisation des terres ; le prix du terrain selon le bareme des prix fonciers et le coefficient d'ajustement du prix foncier ; l'objectif et la forme d'utilisation des terres'.
La suppression de la reglementation appliquant les prix fonciers specifiques qui a ete appliquee en continu depuis 2006 jusqu'a present bien qu'elle puisse etre appropriee pour determiner les prix fonciers pour les entreprises (aider a reduire les obligations financieres en matiere d'argent d'utilisation des terres que les entreprises doivent payer) entraîne des inconvenients pour les personnes dont les terres ont ete recuperees. En consequence le montant de l'indemnisation selon le bareme des prix fonciers et le coefficient d'ajustement des
Lorsque l'ecart entre le prix de l'indemnisation et le prix du marche est trop important les gens se sentent facilement desavantages ce qui entraîne une augmentation des plaintes et des poursuites et exerce une pression sur les autorites locales dans le travail de liberation des terrains. D'autre part les litiges prolonges peuvent retarder l'avancement du projet entraînant des coûts administratifs et juridiques tout en reduisant l'efficacite de l'utilisation des terres et en gaspillant des ressources.
En d'autres termes bien que la nouvelle methode de calcul ait l'avantage de simplifier la gestion si elle n'est pas correctement ajustee pour l'indemnisation elle recelera de nombreuses consequences negatives sur les plans economique et social et reduira la confiance des citoyens.
Pour resoudre les problemes susmentionnes et promouvoir la mise en œuvre des projets de maniere favorable tout en assurant les facteurs de securite sociale il est possible d'envisager des solutions concretes.
La solution 1 consiste a maintenir ou a combiner le mecanisme du 'prix specifique du terrain' dans l'indemnisation. En consequence il faut continuer a appliquer le prix specifique du terrain dans les cas d'indemnisation pour les menages et les particuliers dont le terrain a ete recupere car il s'agit d'un groupe directement touche et presentant un risque eleve de litige. Il faut seulement appliquer le bareme des prix fonciers multiplie par le coefficient d'ajustement pour les entreprises les projets ou les cas de obligations
L'option 2 consiste a mettre en place un mecanisme de coefficient d'ajustement flexible. En supprimant completement le mecanisme de determination du 'prix specifique du terrain' actuel il est necessaire d'ajouter une reglementation sur le 'coefficient d'ajustement du prix du terrain supplementaire' reserve a l'indemnisation a un niveau pouvant etre superieur au coefficient applique aux obligations financieres des entreprises. Autoriser le Comite populaire provincial a decider du niveau ou du pourcentage du 'coefficient d'ajustement du
Si cette option est appliquee le prix du terrain calcule pour l'utilisation des terres pour les entreprises et les particuliers lorsqu'ils reçoivent des terres de l'Etat louent des terres ou autorisent le changement de destination des terres sera calcule en utilisant : Tableau du prix du terrain × Systeme d'ajustement du prix du terrain. Pendant ce temps le prix du terrain indemnise pour les personnes dont les terres ont ete recuperees sera calcule en utilisant : Tableau du prix du terrain × Systeme d'ajust
Selon l'avocat Pham Thanh Tuan ce n'est qu'en assurant un mecanisme d'harmonie des interets entre l'Etat les entreprises et les citoyens que le travail d'indemnisation et de liberation des terrains pourra etre efficace contribuant a la stabilite sociale a la securite sociale et a la promotion du developpement economique.
