M. H.H. M à Cần Thơ a signalé qu'il avait acheté 313,7 m2 de terrain pour cultures pérennes. Ce terrain a été séparé avant 2014 d'un terrain résidentiel pour transférer les droits à d'autres personnes.
M. M demande si sa parcelle de terrain est considérée comme un jardin, un étang lié à un terrain résidentiel et si elle est séparée en raison d'un transfert de droits ou non? Et si la politique d'exonération et de réduction des frais d'utilisation des terres est appliquée lors du changement de destination en terrain résidentiel ou non?
Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement répond à cette question comme suit:
Dans le cas de terres de jardin, d'étang, de terres agricoles dans la même parcelle de terrain avec terrain résidentiel (par exemple, parcelle de terrain avec terrain résidentiel et terrain à cultures pérennes) qui ont été délivrées un certificat et qu'une partie du terrain à cultures pérennes est séparée pour transférer des droits, cette parcelle de terrain à cultures pérennes séparée est identifiée comme une parcelle de terrain dont l'origine est une terre de jardin, un étang attaché à un terrain résidentiel (dans le cas prévu au point c du paragraphe 2 de l'article 10 de la résolution n° 254/2025/QH15 réglementant un certain nombre de mécanismes et de politiques pour éliminer les difficultés et les obstacles dans l'organisation de la mise en œuvre de la loi foncière).
En cas de changement d'affectation des terres agricoles dans les zones résidentielles, le paragraphe 5 de l'article 116 de la loi foncière stipule:
La base permettant de changer la destination des terres agricoles dans les zones résidentielles, des terres agricoles dans la même parcelle de terrain avec des terres résidentielles en terres résidentielles ou de changer la destination des types de terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles en terres résidentielles pour les ménages et les particuliers est la planification de l'utilisation des terres au niveau du district ou la planification générale ou la planification zonale conformément aux dispositions de la loi sur la planification urbaine et rurale qui a été approuvée par l'autorité compétente.
Comment calculer les frais d'utilisation des terres lors du changement de destination.
Le 11 décembre 2025, lors de la 10e session de la XVe législature, l'Assemblée nationale a promulgué la résolution n° 254/2025/QH15 réglementant un certain nombre de mécanismes et de politiques pour éliminer les difficultés et les obstacles dans l'organisation de la mise en œuvre de la loi foncière, notamment:
Le paragraphe 2 de l'article 10 de la résolution n° 254/2025/QH15 stipule:
Lors du changement d'affectation des terres prévu aux points b, c, d, đ, e et g du paragraphe 1 de l'article 121 de la loi foncière, l'utilisateur des terres doit payer les droits d'utilisation des terres et les loyers fonciers conformément aux dispositions suivantes:
Payer les droits d'utilisation des terres, les loyers fonciers payés en une seule fois pour toute la durée de location sur la base de la différence entre les droits d'utilisation des terres, les loyers fonciers du type de terrain après le changement de destination des terres et les droits d'utilisation des terres, les loyers fonciers du type de terrain avant le changement de destination des terres pour la durée restante d'utilisation des terres.
Paiement annuel du loyer foncier selon le type de terrain après le changement d'affectation du terrain.
Dans le cas où les terres de jardin, d'étang, de terres agricoles dans la même parcelle de terrain contenant des terres résidentielles sont déterminées lors de la reconnaissance des droits d'utilisation des terres et que l'affectation des terres est transférée à des terres résidentielles; transférées d'une terre d'origine jardin, d'étang attachée à des terres résidentielles, mais que l'utilisateur des terres les a séparées pour transférer les droits d'utilisation des terres ou que l'unité de mesure lors de la cartographie cadastrale avant le 1er juillet 2014 a elle-même mesuré et séparées en parcelles séparées en terres résidentielles, les frais d'utilisation des terres sont calculés selon le niveau de perception équivalent à: 30% de la différence entre les frais d'utilisation des terres calculés au prix des terres résidentielles et les frais d'utilisation des terres calculés au prix des terres agricoles au moment de la décision autorisant le changement d'affectation des terres (ci- Le niveau de perception des droits d'utilisation des terres mentionné ci-dessus n'est calculé qu'une seule fois pour un ménage ou un particulier (calculé sur 01 parcelle de terrain).
Le paragraphe 3 de l'article 11 de la résolution n° 254/2025/QH15 stipule:
La division de parcelles de terrain, la fusion de parcelles de terrain stipulée au point d du paragraphe 1 de l'article 220 de la loi foncière doit garantir qu'il y ait un passage reliant les routes publiques ou que l'utilisateur du terrain adjacent accepte de passer pour se connecter aux routes publiques. Dans le cas où l'utilisateur du terrain réserve une partie de la superficie de la parcelle de terrain résidentiel ou de la parcelle de terrain avec un terrain résidentiel et un autre terrain dans la même parcelle de terrain pour faire un passage, lors de la réalisation de la division de parcelle de terrain ou de la fusion de parcelles de terrain, il n'est pas obligatoire de procéder au changement de destination du terrain pour la partie de la superficie de terrain destinée à faire un passage.
En cas de changement d'affectation d'une partie d'une parcelle de terrain, la division des parcelles n'est pas obligatoire. La fusion des parcelles de terrain n'est pas obligatoire pour le même objectif d'utilisation des terres, la même forme de paiement du loyer foncier, la même durée d'utilisation des terres.
Exemption et réduction des frais d'utilisation des terres lors du changement de destination des terres: Exemption et réduction des frais d'utilisation des terres conformément aux dispositions de l'article 157 de la loi foncière et du point 2 du chapitre II, du point 3 du chapitre III du décret n° 103/2024/ND-CP du 30 juillet 2024 du gouvernement réglementant les frais d'utilisation des terres, les loyers fonciers; paragraphes 5, 6, 16, point b du paragraphe 22 de l'article 1 du décret n° 291/2025/ND-CP du 6 novembre 2025 du gouvernement modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 103/2024/ND-CP.
Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement demande aux citoyens de contacter l'organisme ayant la fonction de gestion foncière locale, l'administration fiscale pour être examinés et résolus conformément à leur autorité et aux dispositions de la loi.
