Après une période de forte hausse, le marché des appartements connaît des évolutions notables. Sur le marché secondaire, les prix de transfert de nombreux projets ont eu tendance à s'ajuster par rapport à la période précédente, dans un contexte où les acheteurs sont plus prudents et où la liquidité montre des signes de ralentissement.
Pendant ce temps, sur le marché primaire, le niveau des prix reste élevé. Lorsque de nouvelles offres continuent d'être ajoutées, la pression concurrentielle entre les projets augmente, ce qui place les investisseurs face au problème de rééquilibrer les prix de vente, d'augmenter les remises et les politiques de soutien pour améliorer la liquidité.
S'exprimant sur cette évolution, M. Nguyễn Anh Quê, membre du comité exécutif de l'Association vietnamienne de l'immobilier, directeur général de la société par actions du groupe d'investissement et de développement G6 (G6 Group), a estimé qu'il était nécessaire de tenir compte de l'écart entre l'augmentation du prix de vente des appartements et les coûts des intrants ces dernières années.
Selon M. Quê, si l'on ne considère que les coûts de construction, un projet d'appartements de luxe coûte actuellement environ 25 à 30 millions de VND/m2. Pour les logements commerciaux du segment moyen de gamme, ce niveau est d'environ 20 millions de VND/m2, tandis que les logements sociaux coûtent environ 15 à 17 millions de VND/m2.
Pendant ce temps, les prix de vente des appartements ont augmenté beaucoup plus rapidement. "Par rapport à 2022, en 2026, les prix de vente dans certains segments ont augmenté de 2 à 3 fois, tandis que les coûts de construction n'ont augmenté que d'environ 30%", a déclaré M. Quê.
Selon lui, cet écart découle de nombreux facteurs, notamment du niveau de profit attendu par les investisseurs et des coûts d'utilisation des terres.
Le fait de ne pas avoir déterminé les frais d'utilisation des terres crée également des risques pour certains projets. Dans certains cas, des projets ont été construits en hauteur, voire ont fait leur toit, mais les frais d'utilisation des terres n'ont pas été déterminés, ce qui empêche les investisseurs de calculer pleinement les coûts des intrants.
Dans un contexte de différenciation du pouvoir d'achat, M. Nguyễn Anh Quê estime que le prix de vente devient un facteur important pour la capacité d'absorption des projets.
Avec la liquidité actuelle des appartements, à mon avis, la solution la plus importante reste d'ajuster les prix de vente", a estimé M. Quê.
Selon le président du G6, si les investisseurs réduisent leurs attentes de bénéfices et mettent les produits sur le marché à des prix plus abordables, la capacité d'absorption pourrait s'améliorer. Inversement, continuer à fixer des prix élevés exercera une plus forte pression concurrentielle sur les projets à mesure que l'offre de nouveaux logements commerciaux et de logements sociaux continue d'augmenter.
Pour les projets qui rencontrent des difficultés de liquidité, M. Quê estime qu'un ajustement d'environ 20 à 30% pourrait contribuer à améliorer le pouvoir d'achat.
Les promoteurs immobiliers qui proposent des produits à ce moment-là à des prix raisonnables sont les promoteurs immobiliers qui ont un avantage. Si les prix restent élevés, ils devront concurrencer d'autres projets de logements commerciaux et l'offre de logements sociaux à l'avenir", a déclaré M. Quê.
Selon lui, au lieu de continuer à faire monter les prix, les entreprises doivent recalculer les prix de vente sur la base des coûts des intrants et des bénéfices attendus. Lorsque l'offre augmente, un prix adapté à la capacité de paiement des acheteurs deviendra un facteur important pour la liquidité du projet.
Prédisant la tendance des prix des appartements dans les temps à venir, M. Nguyễn Anh Quê estime que les appartements à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville pourraient subir une forte pression d'ajustement dans les années à venir, lorsque l'offre sera complétée et que les acheteurs auront plus de choix.
Avec une offre plus abondante prévue, je pense qu'au cours de la période 2028-2030, les prix des appartements à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville pourraient entrer dans une phase d'ajustement important, avec une baisse d'environ 40%" - a prédit M. Quê.
