De nouvelles donnees de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'en 2025, l'ensemble du marche a enregistre environ 128 000 nouveaux produits mis en vente, le niveau le plus eleve au cours de la periode 2019-2025 et se rapprochant du "sommet" de l'offre.
Cependant, le marche n'a pas encore ete completement "libere". En effet, la structure de l'offre continue d'etre desequilibree en raison d'un grave manque de produits de logement a des prix raisonnables, la plupart des nouvelles offres provenant de projets d'appartements haut de gamme et de produits de faible hauteur de grande valeur. Il est a noter qu'environ 25% de l'offre d'appartements coûtent plus de 100 millions de VND/m2, principalement concentres aupres de certains grands promoteurs immobiliers.
Cependant, a partir de la fin de 2025, le marche a commence a changer. Bien qu'il y ait encore des projets qui sont bien absorbes, la situation de differenciation devient de plus en plus claire lorsque l'offre augmente simultanement sur une vaste zone, avec plus de choix diversifies. En particulier, lorsque les taux d'interet ont tendance a augmenter, la pression financiere commence a se manifester clairement pour le groupe d'investisseurs utilisant des leviers eleves, esperant des vagues a court terme, participant au marche lors de vagues de hausses "chaudes".
Cette differenciation ne se produit pas par hasard, mais est etroitement liee aux changements fondamentaux de l'espace de developpement du marche.
En consequence, au cours des dernieres annees, la promotion du developpement des autoroutes, des ceintures, des axes interregionaux et interprovinciaux a cree des changements fondamentaux pour le marche immobilier.
En particulier en 2025, les infrastructures de transport ont enregistre une forte percee avec une serie de projets cles mis en œuvre et mis en service. Plus precisement, l'ensemble du pays a lance et inaugure 564 ouvrages et projets avec un investissement total de plus de 5,14 millions de milliards de dongs, dont pres de 75% de capitaux prives. Les infrastructures contribuent non seulement a accroître la valeur de l'immobilier, mais aussi a raccourcir le temps de deplacement, tout en elargissant l'espace de developpement, en creant des conditions permettant aux projets de se developper dans les zones peripheriques et les villes satellites, ou il existe encore un excedent de terrain tres important et un niveau de prix plus approprie.
Parallelement a l'infrastructure, la suppression des obstacles juridiques pour les projets est devenue un moteur important pour l'offre. Environ un millier de projets ont ete debloques et mis en œuvre a nouveau. Dans le meme temps, de nombreux nouveaux projets, dont certains d'une tres grande envergure allant jusqu'a des milliers d'hectares, ont egalement ete approuves et mis en œuvre rapidement.
Lorsque l'offre augmente sur une vaste zone avec plus de choix, le marche commence a entrer dans une phase de concurrence reelle. Le niveau des prix continue de se maintenir a un niveau eleve, mais la liquidite ne couvre plus uniformement toutes les regions et tous les segments.
Dans un contexte ou les prix de l'immobilier, en particulier dans les grandes villes, ont fortement augmente par rapport au revenu moyen, tandis que les coûts du capital, en particulier les taux d'interet des prets, continuent de creer une pression, le marche reduisant progressivement le nombre de participants. Les acheteurs residentiels sont obliges d'avoir une base financiere solide et une capacite d'accumulation a long terme. Les investisseurs n'atteignent plus facilement des benefices aussi rapidement qu'auparavant.
Les strategies de surfer basees sur des informations non verifiees, les effets de foule ou les attentes a court terme sont de plus en plus risques, en particulier dans le contexte ou les donnees du marche sont progressivement rendues transparentes, notamment l'attribution de codes d'identification distincts aux biens immobiliers. Les investisseurs sont obliges de passer a une pensee selective, en privilegiant la valeur reelle, la capacite d'exploitation, la liquidite et la gestion des risques. Les investisseurs qui utilisent un levier financier eleve et qui manquent de strategies a long terme seront progressivement elimines du jeu.
A long terme, VARS estime que les prix de l'immobilier n'augmenteront pas "chaudement" mais qu'il sera difficile de les reduire car la demande reelle de logements reste toujours elevee, l'economie croît, en particulier l'investissement dans les infrastructures s'etend constamment, ce qui contribue a augmenter la valeur de l'immobilier et a stimuler la demande d'investissement immobilier. En outre, les coûts de developpement des projets augmentent de jour en jour, en particulier les obligations financieres liees au foncier selon le nouveau bareme des prix fonciers, ce qui cree egalement un nouveau niveau de prix pour le marche.
Cependant, la demande du marche sera tres selective. Les projets dont les prix de vente depassent considerablement la valeur reelle, dont les emplacements sont peu connectes, dont le statut juridique n'est pas encore parfait ou qui ne correspondent pas aux besoins reels en matiere de logement seront confrontes au risque de "gel" des transactions, meme dans un contexte ou le niveau general des prix maintient toujours une tendance a la hausse.
