Au premier trimestre 2026, de nombreuses entreprises immobilières cotées ont obtenu de bons résultats commerciaux et des bénéfices.Cependant, derrière l'augmentation du marché boursier ces derniers temps, la plupart des actions immobilières n'ont pas encore reflété la reprise du marché.
Selon les statistiques de Vietstock, depuis le début de 2026 jusqu'à la fin de la séance du 11 mai, seules 3 des 20 actions du groupe sectoriel immobilier suivi ont enregistré une augmentation de prix positive, telles que NVL (+25,8%), VHM (+29,8%) et HHS (+0,024%).Le reste a baissé, dont de nombreuses actions ont connu une correction importante.
Selon l'évaluation de VPBankS Research, le ralentissement du marché immobilier actuel provient principalement de deux facteurs macroéconomiques. Premièrement, les taux d'intérêt des prêts immobiliers flottants ont augmenté, ce qui a accru la pression du remboursement de la dette, obligeant de nombreux investisseurs secondaires à restructurer leur portefeuille ou à accepter des réductions de pertes locales.
Deuxièmement, le processus d'ajustement des limites administratives et de définition de la "nouvelle ville de Hô Chi Minh-Ville" après la fusion crée un retard dans l'approbation juridique ainsi que dans l'établissement d'un nouveau niveau de prix fonciers.
En termes de consommation, un état de calme est également enregistré, le plus clair étant le marché de Hô Chi Minh-Ville.Le niveau de prix des appartements dans le centre-ville a dépassé le seuil de 100 millions de VND/m2, ce qui a entraîné une forte baisse des transactions.
Outre le facteur prix, le crédit continue d'être un "goulot d'étranglement" majeur du marché.L'orientation de la croissance du crédit de l'ensemble du système à 15% et l'exigence de contrôler l'encours de la dette immobilière sans dépasser le taux de croissance du crédit global dans chaque banque exercent une pression directe sur la liquidité du marché secondaire.
L'expert en analyse financière, le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur de l'investissement stratégique de DG Capital, a estimé que les résultats des bénéfices du premier trimestre 2026 des entreprises immobilières, bien que positifs, ne reflètent pas la reprise durable du marché.
La majeure partie des bénéfices actuels provient du transfert de projets ou de la comptabilisation des revenus financiers, et non des flux de trésorerie réels provenant des ventes sur le marché.Cela montre que le marché est toujours dans un état de "retenue", stagnant après une période de déclin.En outre, la levée des obstacles juridiques ne résout que la "condition nécessaire" qui est l'offre.Le marché manque toujours de "conditions suffisantes", notamment la liquidité réelle et un pouvoir d'achat stable.
Selon une récente évaluation de l'organisation VIS Rating, les perspectives du secteur immobilier résidentiel en 2026 sont confrontées à plus de défis que la phase de reprise précédente.Bien que le marché ait surmonté la période la plus difficile en termes de situation juridique et de liquidité, l'environnement de hausse des taux d'intérêt exerce une pression sur la demande d'achat de logements ainsi que sur la capacité des entreprises à lever des capitaux.
Il est à noter que VIS Rating estime que le crédit immobilier sera plus strictement contrôlé conformément à l'orientation de la Banque d'État.Dans ce contexte, les promoteurs devront être plus dépendants des canaux obligataires, de la mobilisation de capitaux propres et des fusions et acquisitions pour répondre aux besoins en capital pour la mise en œuvre de projets.Ceci est considéré comme un facteur qui fait que le marché commence à se différencier fortement en termes de santé financière ainsi que de dossiers de crédit entre les entreprises immobilières.
Parmi celles-ci, le groupe d'entreprises qui rencontrent encore des problèmes juridiques ou qui dépendent fortement des biens immobiliers de villégiature continuera à subir une forte pression sur le refinancement et les flux de trésorerie opérationnels.VIS Rating note que les dossiers de crédit de certaines entreprises telles que NVL, API ou NRC restent faibles en raison de longs flux de trésorerie négatifs, de quantités limitées de liquidités et d'un arrêt des projets.
Le groupe d'actions immobilières, après une période de baisse continue, Cependant, la dynamique de hausse des prix dans les temps à venir devrait être différenciée, ne se propageant plus largement, nécessitant un filtrage minutieux entre les entreprises.Le message le plus important pour les gestionnaires de portefeuilles à l'heure actuelle est qu'ils doivent être prudents quant aux chiffres de croissance à court terme.
Les bénéfices de 2026 reflètent en grande partie les réalisations passées, tandis que la pression des coûts fonciers, des matériaux et des prêts érode de plus en plus les marges bénéficiaires futures.
