S'adressant à Lao Động, l'avocat Trần Tuấn Anh - directeur du cabinet d'avocats Bright Legal - a déclaré que si l'on commence actuellement à construire des maisons sur des terres agricoles avant de demander un changement d'affectation des terres, cela pourrait ne pas être approuvé.
Selon l'avocat Tran Tuan Anh, par essence, "construire d'abord, demander un permis ensuite" est toujours un acte de violation de la loi foncière au moment de la construction conformément aux articles 8, 9 ou 10 du décret 123/2024/ND-CP (selon le type de terrain), et les personnes sont sanctionnées administrativement, que l'autorisation de légalisation soit accordée ou non par la suite.
Le succès ou l'échec de la "demande de légalisation" dépend entièrement des conditions objectives de la parcelle de terrain conformément aux articles 116 et 122 de la loi foncière de 2024 (ou au paragraphe 3 de l'article 139 de la loi foncière de 2024 s'il s'agit d'une violation de l'utilisation abusive avant le 1er juillet 2014):
- Le terrain est-il conforme à la planification et au plan d'utilisation des terres approuvés par la localité au moment de l'examen;
- Le terrain appartient-il aux terres rizicoles, aux terres forestières qui doivent être strictement protégées, aux terres planifiées pour les projets, les infrastructures, les couloirs de sécurité... ou non;
- Le terrain est-il litigieux ou non;
- La superficie dépasse-t-elle ou non la limite d'attribution de terrain résidentiel au niveau local (la partie dépassant la limite applique un autre mécanisme financier, généralement plus défavorable).
Si les conditions sont remplies, le processus de "légalisation" est en fait la procédure de demande de changement de destination du terrain ordinaire, ainsi que le respect de la décision de sanction administrative (si un procès-verbal a été établi) et l'achèvement de la procédure de demande de permis de construire/d'achèvement (si le projet doit avoir un permis) afin que le projet soit reconnu légal sur le certificat", a déclaré l'avocat Trần Tuấn Anh.
L'avocat Tuấn Anh a analysé en outre que si le terrain ne remplit pas les conditions de changement d'affectation, alors même si les habitants paient intégralement l'amende, il n'y a toujours aucune base juridique pour "demander" l'existence de l'ouvrage - dans ce cas, le risque de démolition forcée est très élevé.
Mon conseil est toujours de demander un permis de changement d'affectation des terres et un permis de construire avant de commencer la construction, au lieu de parier sur la possibilité de "légaliser" plus tard", a souligné l'avocat Trần Tuấn Anh.
L'avocat Trần Tuấn Anh a noté que le traitement de chaque cas spécifique dépend également de l'origine, de l'état actuel, du type de terrain, du moment et du processus d'utilisation du terrain, ainsi que de la planification et des conditions juridiques de chaque parcelle de terrain. Les citoyens doivent vérifier spécifiquement les dossiers, les informations de planification et effectuer les procédures auprès des organismes d'État compétents avant de construire ou de changer la destination du terrain.
