Enquête sur près de 10 000 routes pour construire le coefficient K
Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a approuvé le projet de construction d'un coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient K) dans la ville de Hô Chi Minh-Ville, applicable à partir du 1er juillet 2026. Le projet déploiera 29 000 questionnaires d'enquête sur 9 746 routes et tronçons de routes. Chaque route aura au moins 3 questionnaires d'enquête réalisés par des organisations d'évaluation, afin de recueillir des données proches de l'évolution du marché.
Le coefficient K est utilisé pour ajuster le barème des prix fonciers par zone et emplacement, servant de base au calcul des droits d'utilisation des terres et des obligations financières. La construction de ce coefficient vise à réduire l'écart entre les prix de l'État et le marché, tout en augmentant la transparence de la gestion.
Au cours de la mise en œuvre, les unités enquêteront, classeront les terres, diviseront les zones de valeur, sélectionneront les parcelles de terrain standard et établiront des tableaux comparatifs pour calculer le coefficient K à chaque emplacement. Dans le même temps, les résultats de l'application du coefficient K actuel seront également examinés et analysés pour perfectionner la nouvelle méthode de construction.
La portée du projet est répartie sur toute la ville, l'unité d'enquête étant essentiellement le niveau communal et de quartier. Les données collectées seront compilées et traitées pour former une base de données commune au service de la gestion.
Selon la résolution 254/2025/QH15, les localités doivent publier le coefficient K avant le 1er juillet pour servir de base au calcul des droits d'utilisation des terres, des loyers fonciers et des obligations financières connexes.
Auparavant, Hô Chi Minh-Ville avait appliqué le nouveau barème des prix fonciers à partir du début de 2026. Le coefficient K sera multiplié par le barème des prix fonciers afin de rendre les prix calculés plus proches des prix du marché, contribuant ainsi à accroître la transparence dans la gestion foncière.
Les frais d'utilisation des terres pourraient augmenter
Le coefficient K comprend le coefficient d'ajustement des fluctuations du marché, le coefficient d'ajustement selon la planification, le coefficient d'ajustement selon d'autres facteurs affectant le prix des terrains. Selon une enquête préliminaire, le coefficient K pour calculer les frais d'utilisation des terres lors du changement d'affectation, le calcul de l'indemnisation devrait être de 1,2 fois ou plus selon chaque emplacement. Pour les terres agricoles, le coefficient K pourrait être plus élevé.
De nombreux avis estiment que la construction du coefficient K doit garantir l'objectivité et l'équité. Le Dr Nguyen Duy Phuong - directeur des investissements de DG Capital - estime que le barème des prix fonciers de Hô Chi Minh-Ville est actuellement élevé dans de nombreuses régions, la construction du coefficient K doit passer d'une pensée supplémentaire à une pensée de correction proche du marché. La construction d'un barème des prix fonciers proche du prix réel est une orientation assez importante, il est donc nécessaire de construire dans le sens d'une correction proche de la réalité, il n'est pas nécessaire de supposer que le coefficient K doit augmenter. Si le prix de base est déjà élevé et que la construction du coefficient K selon l'ancienne pensée "K est toujours supérieur à 1" est très facile à faire augmenter le prix des obligations financières des personnes.
La solution proposée par cet expert est que le coefficient doit être déterminé à partir des données de transaction réelles, qui peuvent être égales à 1 ou inférieures à 1 dans certains endroits, au lieu d'être par défaut supérieures à 1. Cela contribue à réduire le fardeau financier des personnes et des entreprises dans un contexte d'escalade des prix et d'économie toujours confrontée à de nombreuses difficultés.
Non seulement les ménages et les particuliers sont touchés, selon M. Le Hoang Chau - président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), la détermination du prix des terrains avec un coefficient K rend les frais d'utilisation des terrains du projet très élevés et déraisonnables, il est donc nécessaire de construire un coefficient d'ajustement des prix des terrains applicable à chaque zone, emplacement et projet pour l'appliquer aux projets immobiliers, aux logements commerciaux et aux zones urbaines.
M. Le Hoang Chau a donné l'exemple suivant: Supposons qu'il y ait un terrain sur la rue Nguyen Xien, à Hô Chi Minh-Ville, d'une superficie de 1 ha, le barème des prix fonciers est de 56,6 millions de VND, le coefficient d'ajustement des prix fonciers actuel est d'environ 1,4 fois, soit environ 80 millions de VND/m2. Ainsi, si l'on applique le "Barème des prix fonciers x coefficient d'ajustement des prix fonciers", alors lors de la récupération des terres, de l'attribution des terres, du changement de destination des terres..., le prix foncier sera appliqué à 80 millions de VND/m2.
Pendant ce temps, également sur la rue Nguyễn Xiển, avec un projet de logements en copropriété de grande hauteur d'une superficie de 10 000 m2 avec un coefficient d'utilisation du sol de 7 fois. Le prix actuel des appartements en copropriété est de 50 millions de VND/m2.
Le seuil de temps de mise en œuvre du projet est de 2 ans, après déduction des frais de vente, de gestion, des intérêts d'emprunt, des bénéfices des investisseurs et des coûts de construction, il apparaît que si l'on applique la "méthode de surplus", la valeur de surplus n'est que d'environ 35 millions de VND/m2, alors que calculée selon le "coefficient K", elle est de 80 millions de VND/m2 (2,28 fois plus élevée). Ainsi, pour ne pas perdre de capital, l'entreprise doit pousser le prix de vente à plus de 100 millions de VND/m2.
L'exemple ci-dessus montre que les droits d'utilisation des terres peuvent augmenter brusquement lors de l'application du nouveau barème de prix, exerçant une forte pression sur les coûts du projet. Si les prix de vente n'augmentent pas, les entreprises auront du mal à tenir bon; inversement, les prix des logements risquent de continuer à augmenter, et l'offre deviendra encore plus rare.
Selon M. Châu, l'évaluation des terrains des projets immobiliers, des logements commerciaux et des zones urbaines est différente de celle des terrains résidentiels individuels en raison de leur grande taille, de leur coefficient d'utilisation des terres élevé mais de leur faible densité de construction, ainsi que de la grande différence de taux d'investissement entre les segments. Par conséquent, il est nécessaire de construire un coefficient K proche de la réalité, afin d'éviter d'avoir un impact inverse, augmentant ainsi le fardeau financier des entreprises et des particuliers.
