Le niveau général des taux d'intérêt des prêts immobiliers augmente fortement après la période préférentielle
L'enquête du deuxième trimestre 2026 de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien (VARS-IRE) auprès de 10 banques commerciales montre que les taux d'intérêt préférentiels pour les prêts immobiliers sont actuellement généralement de 8,5 à 11 %/an, appliqués pendant 6 à 12 mois selon la banque et le programme de crédit. Après la période préférentielle, la plupart des prêts passent à des taux d'intérêt flottants, calculés au taux d'intérêt de base ou au taux d'intérêt de référence plus une marge d'environ 3,3 à 3,5%. Ainsi, les taux d'intérêt que les emprunteurs paient réellement sont généralement de 13 à 15% par an.
La forte augmentation des taux d'intérêt exerce une forte pression sur de nombreuses personnes empruntant pour acheter une maison. Mme Tú Trân (quartier d'An Phú, Hô Chi Minh-Ville) a partagé qu'en 2025, son mari et elle ont emprunté 1,5 milliard de dongs pendant 35 ans, avec un taux d'intérêt préférentiel de 7,8 %/an, payant 11 à 12 millions de dongs par mois. Après la fin des incitations en mars 2026, les taux d'intérêt ont augmenté respectivement à 13,9%, 16,9% et à partir d'avril 2026, ils ont atteint 17,7%/an, ce qui a considérablement augmenté les coûts de remboursement de la dette de la famille.
La forte augmentation des taux d'intérêt des prêts fait également tourner le dos simultanément aux acheteurs de logements réels et aux investisseurs aux leviers bancaires.
M. Doan Quoc Viet - résidant dans le quartier de Ben Thanh, Hô Chi Minh-Ville - a déclaré que si il y a quelques années, l'utilisation d'un effet de levier avec un taux d'emprunt de 50 à 60% de la valeur des actifs pouvait encore être compensée par le taux de croissance des prix du marché, aujourd'hui, le niveau des prix de l'immobilier est déjà élevé, tandis que le coût du capital n'est plus bon marché. Chaque mois, il faut payer un très gros montant d'intérêts sur les prêts, tandis que la possibilité d'une augmentation des prix à court terme n'est pas vraiment claire. Cela rend les attentes de bénéfices à court terme moins attrayantes pour échanger contre des risques.
Un obstacle majeur à la liquidité du marché immobilier
La pression financière s'est clairement reflétée dans la liquidité du marché au cours du dernier trimestre. Selon Dat Xanh Services, lorsque le niveau général des taux d'intérêt était de 9 à 11% en 2025, le taux d'absorption des nouvelles offres atteignait environ 45 à 50%. Cependant, lorsque les taux d'intérêt ont augmenté à 12 à 14% au cours du premier semestre de cette année, le taux d'absorption a diminué à 20 à 30%, ce qui montre que les acheteurs sont de plus en plus prudents face à l'escalade des coûts du capital.
Le rapport sur la psychologie des consommateurs immobiliers de PropertyGuru montre que plus de 80% des acheteurs de maisons et des investisseurs n'acceptent d'emprunter pour acheter des biens immobiliers que lorsque les taux d'intérêt sont inférieurs à 9% par an. Parmi eux, pour la plupart des acheteurs, le taux d'intérêt le plus approprié est de 5 à 9% par an, et la plupart cesseront d'utiliser l'effet de levier financier si les taux d'intérêt dépassent 11% ou plus. C'est également la raison pour laquelle le niveau actuel des taux d'intérêt devient un obstacle majeur pour le marché immobilier.
En regardant la seconde moitié de 2026, les experts estiment que les banques devront encore continuer à "travailler dur" pour pouvoir "resserrer" les taux d'intérêt.
Le Dr Nguyen Duy Phuong - Directeur du bloc d'investissement financier du fonds DG Capital - a estimé que la pression à la hausse sur le niveau des taux d'intérêt reste forte car l'écart entre le crédit et la mobilisation reste élevé. Le niveau des taux d'intérêt aura du mal à baisser fortement car la demande de capitaux de l'économie devrait continuer à augmenter fortement au cours des 5 prochaines années, avec l'objectif de porter le ratio investissement social total/PIB de 32% à 40%.
Cela oblige les banques à maintenir des taux d'intérêt suffisamment attractifs pour attirer les dépôts, en particulier à long terme, afin d'assurer les sources de capitaux et de contrôler les risques de liquidité. Parallèlement, le ratio d'encours des prêts par rapport au total des dépôts des banques et le ratio de capital à court terme pour les prêts à moyen et long terme des grandes banques atteignent tous le seuil.
