Répondant aux lecteurs du journal Lao Dong, l'avocat Quách Thành Lực - directeur du cabinet d'avocats Pháp Trị, barreau de Hanoï - a déclaré: Dans le cas où les personnes utilisent des terres sans papiers et ont construit des maisons avant 1980 ou de 1980 au 15 octobre 1993, cette superficie peut être reconnue comme terrain résidentiel.
La superficie reconnue est basée sur la limite de reconnaissance des terres résidentielles dans la localité, pouvant atteindre des centaines de mètres carrés. En particulier, dans ce cas, il n'est pas nécessaire de payer les droits d'utilisation des terres.
Pendant ce temps, s'il ne relève pas des cas prévus à l'article 138 mais de l'article 139, c'est-à-dire en cas d'empiètement, d'occupation ou de changement arbitraire de la destination du terrain, l'utilisateur du terrain devra payer la taxe d'utilisation du terrain pour être reconnu comme terrain résidentiel.
Selon l'avocat, la différence entre les deux cas peut entraîner une très grande différence d'obligations financières. Pour 100 m2 de terrain, il y a des cas où il faut payer 3 milliards de dongs, mais il y a aussi des cas où il n'est pas nécessaire de payer les droits d'utilisation du sol.
La question importante est de distinguer ces deux cas.
L'avocat Quách Thành Lực analyse que les terrains utilisés sans papiers peuvent être des terrains laissés par des ancêtres ou des propriétaires précédents et utilisés depuis très longtemps, dans certains cas depuis les années 1920, 1945 ou 1960. Il existe de nombreux types de terrains qui sont dus à des activités de gestion administrative de l'État ou à la perte de dossiers, l'État n'a pas établi de dossiers cadastraux connexes.
Cela conduit à des cas où le terrain n'a pas de dossier cadastral ou où le dossier cadastral n'est établi que très tard, peut-être en 1996, 1998 ou 2004.
Dans ces cas, il est nécessaire d'examiner l'origine des terres et le processus d'utilisation réel. Si les terres ont une origine ancienne, plus tard l'État établira un dossier cadastral et que les personnes ont des terres en raison d'un processus d'utilisation à long terme, sans empiéter ni occuper les terres de qui que ce soit, alors il faut examiner conformément à l'article 138.
Selon l'avocat, lorsqu'il s'agit du cas prévu à l'article 138, la question à prendre en compte est l'origine et le processus d'utilisation des terres, afin de déterminer les droits des utilisateurs de terres conformément à la réglementation.
Pour le cas relevant de l'article 139, il est nécessaire de répondre à la question de savoir pourquoi les citoyens ont obtenu cette superficie de terrain. S'il est déterminé qu'il s'agit d'empiètement et d'occupation de terres, il faut clarifier à qui les citoyens ont empiété et occupé des terres.
Dans le cas où il est considéré comme une invasion ou une occupation de terres de l'État, conformément aux dispositions de l'article 13 du décret n° 123/2024/ND-CP, il doit y avoir une carte, un dossier cadastral ou des documents montrant que l'État a géré et utilisé cette superficie de terres. C'est-à-dire qu'il doit y avoir une base montrant que le comité populaire communal a été chargé de gérer la superficie de terres.
Ce n'est pas parce qu'on utilise des terres sans pouvoir déterminer l'origine spécifique que l'on peut naturellement considérer qu'il s'agit d'empiètement et d'occupation. Il faut déterminer à qui les gens empiètent et occupent des terres et s'il existe ou non un dossier cadastral montrant le droit de gestion et d'utilisation des terres de ce sujet afin d'avoir une base pour déterminer qu'il s'agit d'empiètement et d'occupation", a analysé l'avocat Quách Thành Lực.
Un autre cas à noter est le changement arbitraire de la destination des terres. En fait, la situation où les gens remblayent des étangs pour construire des maisons est assez courante. Pour déterminer l'acte de changement arbitraire de la destination des terres, il faut d'abord déterminer que la superficie des terres a été attribuée, reconnue ou gérée par l'État à une destination d'utilisation spécifique.
L'avocat Quách Thành Lực estime que la distinction entre les terrains sans papiers et les terrains qui violent la loi est une question complexe et d'une grande importance pour les droits des utilisateurs de terrains.
En conséquence, si le terrain est utilisé depuis très longtemps, avant le moment où l'État établit le dossier cadastral, alors que le dossier établi ultérieurement est inexact ou incomplet, l'organisme compétent doit vérifier l'origine et le processus d'utilisation du terrain.
S'il existe des motifs pour déterminer qu'il s'agit d'un terrain sans papiers et qu'il n'y a pas de cas d'empiètement ou d'occupation, il doit être examiné conformément à la réglementation pour les terrains sans papiers. Les citoyens ne peuvent pas être considérés comme ayant empiété ou occupé le terrain d'un sujet lorsqu'au moment du début de l'utilisation du terrain, ce sujet n'a pas été autorisé à établir le droit de gestion et d'utilisation de la superficie du terrain.
De même, il n'est pas possible de déterminer que les citoyens ont modifié arbitrairement la destination des terres s'il n'y a pas eu à ce moment-là de base juridique pour déterminer la destination des terres ou si les terres ont été utilisées de manière stable par les citoyens depuis longtemps.
Selon l'avocat, dans ces cas, il est nécessaire d'examiner pleinement les bases pour déterminer que les personnes utilisent des terres sans papiers, défrichissent, restaurent et gèrent et utilisent légalement les terres, au lieu de définir implicitement qu'elles empiètent et occupent des terres gérées par les comités populaires communaux.
