Répondant à la question des lecteurs du journal Lao Dong, l'avocat Quách Thành Lực - directeur du cabinet d'avocats Pháp Trị (barreau de Hanoï) a déclaré que pour les terrains utilisés avec des violations relevant de l'article 139 de la loi foncière, il existe 3 cas: empiètement sur les terres, occupation des terres et changement arbitraire de la destination des terres.
Les actes d'empiètement sur les terres, d'occupation des terres, de changement arbitraire de la destination des terres sont tous spécifiés par la loi dans la loi foncière de 2024 et les réglementations connexes sur les sanctions administratives dans le domaine foncier. C'est la base pour déterminer si la parcelle de terrain relève ou non du cas d'empiètement, d'occupation ou de changement arbitraire de la destination des terres.
Tout d'abord, pour déterminer s'il y a un acte d'empiètement sur les terres, d'occupation des terres ou de changement arbitraire de la destination des terres, les autorités compétentes doivent se baser sur les dossiers cadastraux, les documents, les décisions d'attribution de terres, la reconnaissance des droits d'utilisation des terres et les documents connexes.
Par exemple, le dossier doit clairement indiquer la superficie du terrain relevant de la gestion de l'État mais que les habitants ont empiété et occupé; ou le terrain qui a été reconnu comme terrain d'étang, mais que l'utilisateur du terrain utilise arbitrairement comme terrain résidentiel. Ce n'est qu'alors qu'il y aura une base pour déterminer l'acte illégal.
Selon l'avocat Quách Thành Lực, s'il a été déterminé qu'il s'agit d'une violation et que les autorités compétentes appliquent correctement les dispositions légales, l'utilisateur du terrain doit se conformer au traitement de la violation pour effectuer les procédures suivantes.
Dans ce cas, l'utilisateur du terrain peut devoir remplir certaines obligations financières.
Premièrement, l'amende pour l'empiètement sur les terres, l'occupation des terres. Le montant de l'amende est stipulé dans les réglementations sur les sanctions administratives dans le domaine foncier. Pour les cas d'occupation de terres d'une superficie inférieure à 0,2 ha, le montant de l'amende est appliqué en fonction de chaque cas spécifique.
Outre l'amende, le contrevenant peut également devoir prendre des mesures correctives, notamment l'obligation de restituer les bénéfices illégaux obtenus en commettant l'acte illégal.
L'avocat Quách Thành Lực a déclaré que le montant des bénéfices illégaux à restituer est déterminé selon une formule et sur la base du délai d'infraction, du prix du terrain et des facteurs connexes conformément à la réglementation.
En fait, il y a des cas où les agences fonctionnelles calculent la période d'infraction à partir du moment où les gens commencent à empiéter et à occuper des terres pour déterminer le montant à restituer.
L'avocat cite un dossier réel, dans lequel il est déterminé que les citoyens ont utilisé des terres de 1996 à 2026, soit environ 30 ans. Selon le calcul initial, le montant des bénéfices illégaux à verser a été estimé à environ 189 millions de dongs.
Cependant, selon l'avocat Quách Thành Lực, il est nécessaire d'examiner le moment où les dispositions légales sur les mesures correctives obligeant à restituer les bénéfices illégaux entrent en vigueur afin de déterminer avec précision la période utilisée comme base de calcul.
La troisième obligation financière mentionnée par l'avocat est le droit d'utilisation des terres lorsque les citoyens sont reconnus comme ayant droit à des terres résidentielles.
Pour les terres empiétées, occupées ou utilisées à des fins inappropriées, si elles remplissent les conditions pour être reconnues comme terres résidentielles, les obligations financières dépendent également du moment de l'utilisation des terres, du moment de la construction de la maison et du moment où l'acte illégal se produit.
Lorsque l'État examine la reconnaissance des droits d'utilisation des terres résidentielles pour les superficies de terres dont l'origine est l'empiètement, l'occupation ou le changement arbitrairement de destination, les utilisateurs de terres doivent remplir leurs obligations financières conformément à la réglementation.
L'avocat estime que, s'il a été déterminé avec précision que la parcelle de terrain relève du cas d'empiètement sur le terrain, d'occupation du terrain ou de changement arbitrairement de destination du terrain, les citoyens doivent se baser sur les réglementations légales pour remplir leurs obligations financières et compléter les procédures de délivrance du certificat.
La délivrance de certificats et la reconnaissance des terrains résidentiels aident non seulement les citoyens à avoir une base juridique pour les maisons et les terrains qu'ils utilisent, mais garantissent également le droit de transfert conformément à la réglementation.
Selon l'avocat, dans certains cas, bien que les citoyens doivent remplir des obligations financières pour être reconnus comme terrain résidentiel, la valeur des droits d'utilisation du sol après avoir été reconnu légalement peut être considérablement plus élevée.
Vous devrez peut-être payer 10 millions de VND/m2 d'utilisation des terres pour être reconnu comme terrain résidentiel, mais le prix de transfert sur le marché peut être de 20 à 30 millions de VND/m2. C'est un avantage à prendre en compte", a analysé l'avocat Quách Thành Lực.
Conformément à l'article 139 de la loi foncière de 2024, l'État ouvre un mécanisme d'examen de la délivrance de titres fonciers pour les terres empiétées survenues avant le 1er juillet 2014, si les utilisateurs de terres sont stables, sans litige et conformes à la planification. Les cas d'empiètement à partir du 1er juillet 2014 ne sont pas reconnus et doivent être traités pour être récupérés.
