Dans le projet de rapport soumis au gouvernement le ministere des Finances a soumis au gouvernement 2 options pour adopter le projet de modification du decret 103 sur les droits d'utilisation des terres et les impots fonciers. Outre la proposition de maintenir les reglementations actuelles c'est-a-dire de payer la totalite de la difference entre les prix des terrains residentiels et les prix des terrains agricoles selon le nouveau bareme de prix le ministere des Finances a egalement propose d'appliquer un mecanisme de calcul par pourcentage.
Dans les cas de conversion de parcelles de terrain qui sont des jardins ou des etangs situes dans la meme parcelle de terrain avec des maisons ou des sources adjacentes a des logements mais separees en raison de facteurs techniques avant 2004 le ministere des Finances propose de percevoir l'argent de l'utilisation des terres dans un rapport de 30 a 50 % au lieu de la totalite de l'ecart. Le taux de perception est de 30 % de la difference entre le prix du terrain residentiel et du terrain agricole si la superficie est situee dans la limite
S'adressant a Lao Dong le Dr Tran Xuan Luong - directeur adjoint de l'Institut de recherche et d'evaluation du marche immobilier vietnamien - a estime que la proposition du ministere des Finances temoigne de la bonne volonte de soutenir les citoyens contribuant a reduire le fardeau financier lors de la realisation de l'obligation de changement de destination des terres. Cependant il a estime qu'il s'agissait toujours d'une solution a court terme de nature situationnelle qui n'a pas encore resolu la racine du probleme qui fait que
Au cours de la periode ecoulee l'affaire d'un menage de la ville de Vinh a Nghe An qui a ete invite a payer pres de 4 5 milliards de dongs lors de la demande de changement de destination de 300 m2 de terrain de jardin en terrain residentiel a particulierement interesse l'opinion publique. Selon le Dr Luong la principale raison de l'augmentation des obligations financieres est l'ecart geographique tres important entre les terres agricoles et les terres residentielles.
Actuellement l'Etat ajuste les prix des terrains residentiels proches des prix du marche tandis que les prix des terrains agricoles restent presque inchanges. Cela fait que la part de difference est poussee trop haut creant un fardeau pour les gens lors de la transition' a-t-il analyse.
L'expert a souligne que l'exigence que les citoyens paient la totalite de la difference de prix sans evaluer pleinement les facteurs connexes entraînera deux consequences : de nombreuses personnes ont des terres mais ne peuvent pas les separer ou les legaliser faute de ressources financieres ; en meme temps cela pousse les prix des terrains residentiels a augmenter creant un risque de hausse des prix et d'inflation locale.
Le Dr Tran Xuan Luong estime que au lieu d'appliquer une formule rigide la politique doit etre conçue sur une base de criteres polyvalents notamment en distinguant clairement le changement de destination des terres pour le logement et pour les affaires tout en examinant l'histoire de la formation des droits d'utilisation des terres.
Il a suggere qu'il soit necessaire de construire une base de donnees historique des prix fonciers et de coder toutes les informations sur la physique des parcelles de terrain. Dans le meme temps il est necessaire de participer a l'organisation d'evaluation de prix independante a l'institut de recherche specialisee ou au Conseil populaire pour superviser la determination des prix afin d'assurer l'equite et la transparence.
L'avocat Nguyen Van Dinh (Barreau de la ville de Hanoï) - a estime qu'actuellement il existe un phenomene courant chez les investisseurs immobiliers qui acceptent de transferer des droits d'utilisation des terres agricoles (par exemple des terres plantees a long terme) pour demander a les convertir en terres residentielles et a les vendre pour realiser des benefices. Dans ce cas si l'on 'assouplit' la perception des droits d'utilisation des terres cela conduira a des avantages politiques. Inver
L'Etat doit avoir des politiques specifiques pour chaque groupe cible. En cas d'investissement/incitation il faut collecter correctement et collecter suffisamment d'argent pour l'utilisation des terres au prix du marche ; tandis que pour les menages et les particuliers qui n'ont pas besoin d'investir ils doivent beneficier de politiques plus 'legeres' afin d'assurer leurs moyens de subsistance et de resoudre le probleme de la securite sociale.
Concernant la realite selon laquelle les utilisateurs de terres lorsqu'ils changent d'objectif d'utilisation des terres doivent payer des droits d'utilisation des terres eleves M. Mai Van Phan - directeur adjoint du departement de la gestion (ministere de l'Agriculture et de l'Environnement) des terres a declare que le ministere avait etudie et discutera avec le ministere des Finances pour assurer l'harmonie des prix des terres. M. Phan a egalement declare qu'il etait necessaire de distinguer les
