La confiance provenant de la politique de logement social
Lors de la table ronde 'Decryptage des flux de capitaux immobiliers et opportunites pour les acheteurs de logements reels' organisee par le journal Lao Dong le 22 octobre l'avocat Pham Thanh Tuan - Barreau de Hanoï cabinet d'avocats specialise en droit immobilier - a estime que le marche a des facteurs fondamentaux pour esperer que les prix des logements primaires baisseront.
Selon M. Tuan le premier facteur est l'offre : 'Dans les temps a venir l'offre de logements en general en particulier les logements sociaux connaîtra un changement majeur avec l'objectif de construire 1 million de logements. Dans le meme temps les gens auront egalement plus facilement acces grace a un mecanisme de confirmation des revenus et a des procedures plus simples'.
M. Tuan a declare que les mecanismes et les politiques de la resolution 201 de l'Assemblee nationale ainsi que les nouveaux decrets 192 et 261/2025/ND-CP promulgues par le gouvernement ont cree une base juridique et des incitations claires tant pour les investisseurs que pour les acheteurs.
C'est la premiere fois que nous avons un cadre politique relativement synchrone qui peut stimuler fortement l'offre de logements sociaux ce qui a un impact positif sur les prix des logements primaires' a declare M. Tuan.
S'il faut reduire la chaleur du prix des terrains
Le Dr Tran Xuan Luong - Vice-directeur de l'Institut de recherche et d'evaluation du marche immobilier (VARS IRE) a souligne que les prix des logements au Vietnam sont deux fois superieurs a la norme mondiale si l'on compare avec les revenus.
Le revenu moyen par habitant du Vietnam est d'environ 7 000 a 8 000 USD/an tandis que le prix moyen des logements est de 80 a 100 millions de VND/m2. Il faut 40 a 60 ans aux gens pour acheter une maison alors qu'en Thaïlande ou en Malaisie ce taux n'est que d'environ 15 a 18 fois le revenu' a-t-il analyse.
Selon M. Luong la racine du probleme reside dans le prix des terrains et la planification urbaine.
« N'ayant pas de donnees standard l'evaluation est toujours basee sur les prix des encheres et plus les encheres sont elevees plus les prix augmentent. En outre la population et l'offre de logements se concentrent sur les grandes villes ce qui fait que les prix sont encore plus pousses ».
Il estime que lorsque les infrastructures de transport les peripheriques et les villes satellites seront developpees les coûts sociaux diminueront et les prix des logements se rechaufferont.
M. Luong a souligne que la stabilisation des prix des terrains et la simplification des procedures administratives sont des facteurs cles. L'un des problemes brûlants actuels est la proposition de limiter le credit aux acheteurs de deuxiemes maisons. Selon M. Tuan cela n'est considere que par le nombre alors que la valeur de chaque maison est tres differente.
Il y a des personnes qui achetent deux appartements d'une valeur totale de 5 milliards de VND mais il y a aussi des personnes qui achetent un appartement jusqu'a 2 millions de dollars. Par consequent il est necessaire de calculer a la fois la quantite et la valeur en evitant d'appliquer des machines'.
Il a souligne que les solutions administratives ne sont qu'a court terme mais qu'a long terme il est necessaire de se concentrer sur l'augmentation de l'offre - en particulier dans le segment des logements sociaux et des logements commerciaux a prix abordable. L'organisme de gestion doit examiner l'avancement des projets de 1 million de logements sociaux augmenter le taux de logements sociaux dans les projets commerciaux de 20 % a 30 % et accelerer l'approbation juridique pour eviter les fluctuations de prix en raison de la longue
La solution pour les jeunes qui achetent une maison
Le Dr Tran Xuan Luong estime que les jeunes sont confrontes a de nombreux obstacles financiers. Ils n'accumulent generalement que 20 a 30 % de la valeur de l'appartement tandis que la preuve de leurs revenus et de leurs antecedents de credit reste difficile. Il conseille : 'Les emprunteurs ne doivent emprunter qu'un maximum de 50 a 60 % de la valeur de l'actif en creant un fonds de reserve et en ayant un plan financier a long terme'.
M. Luong a egalement propose que les banques soient plus flexibles dans l'evaluation afin de pouvoir evaluer le prestige et le credit sur la base de donnees non traditionnelles telles que les factures d'electricite d'eau et d'internet.
Les banques ne doivent pas seulement preter mais doivent accompagner les clients - les aider a developper leurs capacites financieres car lorsque les clients grandissent les prets sont egalement plus sûrs' a declare M. Luong.
Les deux experts sont d'accord sur le fait que le marche evolue dans la bonne direction meme s'il ne peut pas baisser fortement immediatement. Lorsque les politiques de logement social d'urbanisme satellite de reforme administrative et de credit seront mises en œuvre de maniere synchrone les prix des logements atteindront progressivement les revenus reels de la population.
Selon M. Tuan dans les 2 a 3 prochaines annees les prix des logements pourraient 'accelerer' de maniere significative en particulier si l'on considere les prix des logements sociaux comme un niveau de reference pour le marche commercial. Lorsque l'offre s'ameliore le segment haut de gamme doit egalement etre ajuste pour etre plus adapte a la capacite de paiement.
