Les prix des logements a Hanoï montent continuellement au sommet
Les donnees de recherche de l'Institut vietnamien de recherche et d'evaluation du marche immobilier (VARS IRE) montrent qu'au cours des 9 premiers mois de 2025 le marche de Hanoï a enregistre environ 22 000 nouveaux appartements mis en vente soit 64 % de l'offre totale de 2024 et le niveau le plus eleve de la meme periode de la periode 2019-2025. Parmi ceux-ci les appartements continuent de jouer un role dominant representant jusqu'a 76 % de l'offre totale nouvelle.
Cependant les prix de vente ne se sont pas refroidis voire 'chauds' lorsque les nouveaux projets mis en vente avec des prix de plus de 100 millions de VND/m2 sont de plus en plus populaires. L'indice des prix des appartements a Hanoï au troisieme trimestre 2025 a augmente de 5 % par rapport au trimestre precedent et de 96 2 % par rapport au trimestre initial (janvier 2019) - soit 1 3 % de l'augmentation de l'ancienne ville de Ho Chi Minh-Ville au cours de la meme periode.
Le niveau de prix de base CHCC (appartements mis en vente pour la premiere fois) a Hanoï a egalement etabli un nouveau 'niveau' en moyenne atteignant 95 millions de VND/m2 plus eleve que Ho-Chi-Minh-Ville avec plus de 43 % de nouvelles offres au troisieme trimestre au prix de plus de 120 millions de VND/m2.
Les prix des logements 'nouveaux' eleves reduisent la marge d'augmentation des prix reduisant l'attrait pour les flux de capitaux d'investissement. Dans le meme temps la valeur du capital depasse egalement de loin les capacites financieres de nombreux investisseurs ce qui fait que les flux de capitaux commencent a se deplacer hors de Hanoï pour rechercher de nouvelles opportunites sur les marches ayant des prix raisonnables et une marge de croissance plus elevee.
Les flux de tresorerie se deplacent fortement dans la region du Sud.
M. Nguyen Thai Binh - directeur general de Dong Tay Land et secretaire general adjoint de VARS - a partage qu'a la fin du deuxieme trimestre des statistiques preliminaires de certains promoteurs immobiliers ont montre que les clients du Nord representaient environ 20 % des transactions totales dans le Sud au premier semestre de l'annee soit le double de la meme periode de l'annee derniere. Puis a la fin du troisieme trimestre ce taux a atteint 30 % soit pres de la meme periode animee de 2016-2020.
En consequence la region du Sud attire les flux de capitaux grace a un niveau de prix maintenu a un niveau d'accumulation au cours des 3 dernieres annees creant une marge de croissance et une marge de profit attrayante pour les investisseurs. Dans certaines anciennes zones peripheriques de Ho Chi Minh-Ville y compris les localites fusionnees le niveau de prix est encore inferieur de 30 a 40 % a celui de Hanoï tandis que les infrastructures de connexion et le taux d'urbanisation augmentent fortement.
Par exemple avec 2 a 4 milliards de VND a Hanoï on ne peut acheter qu'un appartement de 1 chambre ou un 1+1 mais a Ho Chi Minh-Ville les investisseurs peuvent choisir plus diversifieement des appartements aux maisons individuelles.
Le flux de capitaux des investisseurs de Hanoï se tourne vers Ho Chi Minh-Ville et les regions environnantes non seulement pour 'chasser les prix bas' mais aussi pour diversifier les portefeuilles d'investissement optimiser la valeur de l'exploitation reelle et l'efficacite de l'utilisation des capitaux.
Cette demande est egalement renforcee par la position de Ho Chi Minh-Ville comme le centre economique le plus dynamique du pays en termes d'attraction des IDE et de concentration d'un grand nombre d'experts etrangers dans les domaines de la technologie et de la finance qui ont une forte demande de logements haut de gamme et une bonne capacite de paiement.
La tendance 'Nam tien' est egalement stimulee par le retour d'une serie de grands promoteurs immobiliers dans le Sud apres avoir ete debloques juridiquement ainsi que par de fortes campagnes de communication. En particulier de nombreux investisseurs particuliers de Hanoï ont tendance a accompagner les promoteurs immobiliers familiers lorsqu'ils elargissent leurs projets vers le Sud en tirant parti de l'avantage d'une comprehension claire de la marque et de la capacite de mise en œuvre.
Un facteur important contribuant a consolider l'attrait des investissements est la politique de developpement des infrastructures et le moteur de la planification de la zone apres la nouvelle fusion administrative de Ho Chi Minh-Ville. De nombreux nouveaux projets actuels suivent de pres les lignes de metro les peripheriques et les axes de transport principaux ameliorant la connectivite interregionale et augmentant la valeur des actifs a l'avenir et attirant particulierement les investisseurs de Hanoï.
VARS IRE estime que dans l'ensemble la vague 'Nam tien' des flux de capitaux d'investissement immobilier est de plus en plus forte. Le Sud en particulier la region de Ho Chi Minh-Ville devient progressivement une nouvelle destination grace a un niveau de prix raisonnable des infrastructures accelerees et a un cadre juridique ameliore.
Cependant les investisseurs doivent selectionner soigneusement le segment evaluer les capacites financieres et donner la priorite a la strategie a long terme au lieu d'esperer des benefices rapides afin d'assurer la securite et l'efficacite dans un contexte de restructuration du marche.
