Le marche du logement en particulier le segment des appartements et des coproprietes au Vietnam a continuellement augmente ces derniers temps avec un niveau de prix maintenu a un niveau eleve. En particulier dans les grandes villes les prix des logements augmentent beaucoup plus rapidement que les revenus des citoyens ce qui eloigne de plus en plus le reve de s'installer.
Ces fluctuations n'affectent pas seulement l'acces au logement mais affectent egalement de nombreuses decisions socio-economiques des menages notamment le taux de capitalisation boursiere qui tombe a son plus bas niveau historique.
Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'evaluation du marche immobilier (VARS IRE) le taux de natalite au Vietnam est tombe a son plus bas niveau historique en 2024 apres avoir connu une tendance a une baisse significative depuis 2021. L'une des raisons importantes de cette tendance est l'augmentation croissante des coûts du logement.
Les donnees de VARS IRE montrent que le fardeau financier lors de l'achat d'une maison a considerablement augmente. En 2014 le prix moyen d'un appartement pour une famille etait de 1 75 milliard de VND soit l'equivalent de 2 3 milliards de VND au milieu de 2025 apres ajustement en fonction de l'inflation (en moyenne environ 3 %). Alors que le prix de vente moyen en 2025 etait de 5 3 milliards de VND soit 2 3 milliards de VND de plus que la valeur reelle convertie en 2014.
Au cours de cette periode le taux de natalite total a egalement diminue passant d'environ 2 09 enfants/femme a seulement 2 1 enfants/femme.
Au cours de la periode 2019-2024 le marche a enregistre une forte augmentation des prix des logements. A Hanoï les prix des appartements ont augmente de plus de 70 % tandis qu'a Ho Chi Minh-Ville ils ont augmente de pres de 37 %. Cette augmentation depasse de loin le taux d'augmentation des revenus ce qui rend le logement de plus en plus loin de la portee de la plupart des jeunes familles.
VARS IRE prevoit qu'a long terme les prix des logements auront peu de chances de baisser fortement dans les zones urbaines. Le logement devient de plus en plus un actif concentre sur un petit groupe de personnes riches tandis que la plupart des gens ont des difficultes a acceder au logement ce qui entraîne des consequences sur de nombreux aspects de leur vie.
Prevoyant le moment ou les prix des logements se refroidiront Mme Do Thi Thu Hang - Directrice de haut niveau du departement de conseil et de recherche de Savills Hanoï estime que l'histoire de la refroidissement des prix des logements pourrait commencer a partir de 2026 lorsque le marche accueillera davantage de nouvelles sources d'approvisionnement tandis qu'en 2025 les projets mis en vente seront toujours a des prix eleves l'ajustement du niveau des prix sera difficile cette annee.
Les experts de Savills prevoient egalement que du second semestre 2025 a 2027 58 100 appartements de 58 projets seront mis sur le marche. Cela contribue a resoudre la soif d'offre au cours de la periode 2021-2025 car selon les estimations avec environ 151 000 nouvelles familles formees la ville ne peut fournir qu'environ 102 000 nouveaux appartements et logements de faible hauteur ce qui entraîne une penurie d'environ 49 000 appartements.
Rien qu'a Hanoï pour la periode 2026-2027 le marche pourrait accueillir environ 46 600 appartements de 43 projets principalement en dehors du centre-ville. Cela creera une pression a l'ajustement des prix mais l'ajustement prevu ne se produira que dans les zones disposant d'un fonds foncier abondant et d'infrastructures non synchronisees.
Pendant ce temps M. Nguyen Quoc Anh - Directeur general adjoint de Batdongsan.com.vn a declare que le maintien de la tendance a la hausse des prix de vente est le resultat d'une forte croissance de l'offre de monnaie de la penurie prolongee d'offre primaire en particulier dans les grandes villes ainsi que de la confiance des investisseurs dans le potentiel d'augmentation des prix de l'immobilier a l'avenir.
Cela montre que l'immobilier reste un canal d'investissement et d'accumulation d'actifs attractif mais pose egalement des defis en termes d'acces au logement pour les personnes a revenus moyens et faibles. Cette tendance pourrait se poursuivre si les nœuds juridiques et l'offre n'ont pas ete completement resolus.
