Le marché immobilier au premier semestre 2026 a enregistré une nouvelle augmentation de l'offre. Cependant, le niveau des prix reste élevé, tandis que les flux de capitaux et la pression des coûts continuent d'affecter le processus de développement du marché.
Selon les données de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien (VARS IRE), au cours des 6 premiers mois de 2026, l'ensemble du marché a enregistré environ 98 000 produits mis en vente, soit une augmentation de 50% par rapport à la même période de l'année précédente. La nouvelle offre a atteint plus de 70 000 produits, soit une augmentation d'environ 40%, dont les appartements dans le segment haut de gamme et supérieur représentent plus de 70% de la nouvelle offre d'appartements commerciaux mis en vente. L'ensemble du marché a enregistré environ 48 000 transactions, dont environ 43 000 transactions provenant de nouvelles offres.
Bien que la demande soit toujours présente, les acheteurs ont tendance à choisir des projets ayant une législation transparente, des progrès de mise en œuvre garantis, une bonne qualité, adaptés aux besoins réels du logement et capables d'exploiter et de créer des flux de trésorerie. Selon VARS IRE, les flux de trésorerie sur le marché passent de la psychologie de "l'accueil de la vague" à l'évaluation de la valeur d'usage, de la capacité d'exploitation et du niveau de maintien de la valeur des actifs. Les produits qui n'ont pas encore de commodités, qui ne créent pas de flux de trésorerie ou qui dépendent principalement des attentes d'augmentation de prix seront soumis à une plus forte pression de liquidité.
Le niveau des prix reste élevé. Les données de l'indice des prix VARS IRE montrent que, par rapport au premier trimestre 2019, le prix moyen des appartements à Hanoï a augmenté d'environ 97%, tandis que les prix des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville et Da Nang sont restés presque inchangés mais continuent d'être ancrés à un niveau élevé. Selon VARS IRE, la marge de réduction des prix pour les entreprises n'est actuellement pas importante car les coûts de terrain, d'indemnisation, de construction, de matières premières, de capital, juridiques, de gestion, de vente et d'obligations financières ont tous augmenté. Au lieu de réduire directement les prix de vente, de nombreuses entreprises choisissent d'accorder des remises, de soutenir les taux d'intérêt ou de reporter les délais de paiement pour réduire les coûts réels pour les acheteurs.
En outre, les flux de capitaux continuent d'être considérés comme un facteur important pour le nouveau cycle de croissance du marché. Selon l'Association vietnamienne des obligations, au second semestre 2026, il y aura environ 111 673 milliards de VND d'obligations arrivant à échéance, dont les obligations immobilières représenteront environ 54,7%, soit environ 61 000 milliards de VND. VARS IRE estime que la diversification des sources de capitaux à moyen et long terme aidera le marché à réduire progressivement sa dépendance au crédit bancaire, tout en améliorant la stabilité des flux de capitaux pour les projets. Cette unité estime également qu'il est nécessaire de continuer à supprimer les goulets d'étranglement des procédures d'investissement, foncières, de planification et de construction, tout en créant des conditions d'accès aux sources de capitaux pour les projets ayant une base juridique complète, répondant aux besoins réels.
Rien que sur le marché de Hanoï, le Centre de recherche sur le marché et de compréhension de la clientèle One Mount Group a enregistré une nouvelle offre au deuxième trimestre 2026 d'environ 9 300 unités, en hausse de 6% par rapport au trimestre précédent et de plus de 23% par rapport à la même période de l'année précédente. Cependant, le marché n'a enregistré qu'environ 7 100 transactions primaires, en baisse de 3% par trimestre et de 8% par an. Le taux d'absorption des nouveaux projets mis en vente a diminué pour le troisième trimestre consécutif, à 50%, ce qui reflète une psychologie plus prudente des acheteurs dans un contexte de prix élevés et de pressions financières croissantes.
One Mount Group a également déclaré que le prix des appartements de première catégorie dans le centre de Hanoï a atteint environ 121 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2026, presque inchangé par rapport au trimestre précédent, mais toujours en hausse de 46% par rapport à la même période de l'année précédente, lorsque l'offre centrale concerne principalement les segments haut de gamme et de luxe.
M. Trần Minh Tiến - Directeur du Centre d'études de marché et de compréhension des clients de One Mount Group - estime que la levée des problèmes juridiques et la mise en œuvre des lois modifiées ont contribué à maintenir une offre élevée d'appartements de base au deuxième trimestre 2026 à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville. Cependant, la structure de l'offre entre les deux marchés présente une différenciation claire. À Hanoï, la nouvelle offre continue de suivre les grands axes d'infrastructure et la tendance au développement multicentrique.
