Liquidité lente en raison de la différence d'attente des prix
Le marché immobilier entre dans une phase de sélection, car la liquidité ralentit et les acheteurs sont de plus en plus prudents dans leurs décisions de dépenser de l'argent. Cependant, les enquêtes montrent que les flux de trésorerie n'ont pas quitté le marché, mais attendent principalement le bon moment et le bon produit pour revenir.
Selon M. Đồng Quang Cảnh - responsable principal de Batdongsan. com. vn, actuellement, le marché immobilier n'a pas connu de situation de vente à découvert, de vente à perte ou de vente à perte à grande échelle.
Il a déclaré qu'à Hanoï, les vendeurs viennent principalement du besoin de changer de logement pour s'adapter à la vie quotidienne ou de restructurer leur portefeuille d'investissement. Pendant ce temps, à Hô Chi Minh-Ville, de nombreux propriétaires choisissent de vendre lorsque les actifs ont atteint le prix escompté et décident de prendre des bénéfices.
Une enquête de Batdongsan. com. vn montre que la plupart des vendeurs vendent toujours à un prix supérieur au prix d'achat initial. Plus précisément, 83% des personnes interrogées ont déclaré que le prix de vente actuel était toujours supérieur au prix coûtant, dont 42% ont déclaré que le prix de vente était supérieur d'environ 10%.
Selon M. Cảnh, cela signifie que s'il y a un ajustement de prix, il ne s'agira en grande partie que de réduire le niveau de profit attendu, et non d'accepter de vendre à perte.
En fait, s'il y a une réduction de prix, dans de nombreux cas, il ne s'agit que d'une réduction des bénéfices et non d'une réduction des pertes", a déclaré M. Cảnh.
Le représentant de Batdongsan. com. vn estime que c'est également l'une des raisons pour lesquelles la liquidité du marché au cours de la période écoulée ne s'est pas améliorée comme prévu. Selon lui, la plus grande difficulté actuelle est que les acheteurs proposent des prix bas, tandis que les vendeurs maintiennent des attentes élevées, ce qui fait que les deux parties n'ont pas trouvé de point d'équilibre, le processus de négociation est long et les transactions sont lentes.
D'un autre point de vue, M. Cảnh estime que le marché montre des signaux positifs concernant les flux de trésorerie. Une enquête de Batdongsan.com.vn montre que, lorsqu'on leur demande ce qu'ils feront de l'argent gagné après avoir vendu des biens immobiliers, jusqu'à 84% des vendeurs déclarent qu'ils continueront à acheter un autre bien immobilier.
Selon lui, cela montre que les flux de trésorerie continuent de circuler sur le marché immobilier lui-même au lieu de se déplacer fortement vers d'autres canaux d'investissement.
L'offre d'aujourd'hui pourrait devenir la demande de demain. C'est un signal positif car les flux de trésorerie continuent de tourner dans le marché immobilier", a estimé M. Cảnh.
M. Cảnh estime que les données de l'enquête montrent que le contexte actuel est différent des périodes de baisse du marché précédentes. La pression à la vente n'est pas encore apparue à grande échelle, la plupart des vendeurs enregistrent toujours des bénéfices, tandis que la majeure partie des flux de trésorerie après la transaction choisit toujours de revenir à l'immobilier. La lenteur de la liquidité reflète principalement l'hésitation des attentes de prix entre les acheteurs et les vendeurs plutôt que le signe d'une vague de ventes à perte sur l'ensemble du marché.
Les flux de trésorerie attendent toujours l'occasion de revenir sur le marché
Pendant ce temps, M. Trần Quang Trung - représentant de OneHousing - a estimé que le marché immobilier n'est plus dans un cycle de forte croissance à grande échelle, mais entre dans une phase de restructuration, de sélection rigoureuse en fonction de la qualité du projet et de l'emplacement de développement.
Selon lui, Hô Chi Minh-Ville s'est développée tôt dans le sens de la segmentation des produits et de la proximité des besoins réels de chaque groupe de clients, tandis que Hanoï est en phase d'ajustement avec un retard. Seuls les projets qui répondent aux exigences juridiques, de planification et aux capacités des investisseurs peuvent maintenir leur compétitivité.
Concernant l'annonce par Hanoï d'un plan de vision à 100 ans, M. Trung estime que chaque fois que le marché entre dans un grand cycle de planification, il y a une "pause", lorsque les investisseurs ont tendance à observer et à attendre une orientation claire avant de décaisser.
L'enquête de OneHousing auprès des clients du Nord montre que les flux de trésorerie ne quittent pas le marché mais sont en attente d'un point d'entrée. Parmi eux, 17% des personnes interrogées prévoient d'acheter une maison dans les 6 prochains mois, 41% dans les 6-12 mois, 28% dans les 1-2 ans et seulement 7% n'ont pas encore besoin. Il est à noter que le taux de clients prévoyant d'acheter dans les 6-12 mois est passé de 32% à 41%, reflétant une demande potentielle qui s'accumule à nouveau.
Selon M. Trung, le ralentissement des transactions découle de nombreux facteurs tels que la diminution de la liquidité des terrains à bâtir en raison de la psychologie de l'attente de la planification, du niveau des taux d'intérêt, des prix de l'immobilier qui ont augmenté au cours de la période précédente ainsi que des attentes concernant des produits plus adaptés au nouveau cycle. À court terme, le goulot d'étranglement reste la liquidité lorsque le taux d'absorption de nombreux projets diminue par rapport à l'année précédente, reflétant la psychologie prudente des flux de trésorerie.
