La demande de conversion de terres agricoles en terres residentielles augmente de jour en jour en particulier dans les zones periurbaines et rurales. Cependant tout le monde ne comprend pas clairement les conditions juridiques pour effectuer legalement le changement de destination des terres.
La loi fonciere de 2024 a clairement stipule les cas autorises et les cas interdits de conversion de terres agricoles en terres residentielles.
Selon l'article 190 de la loi fonciere de 2024 le changement de destination des terres doit repondre a trois criteres : etre conforme a la planification avoir des besoins d'utilisation des terres clairs et remplir les conditions legales pour la conversion.
Le paragraphe 1 de cette loi stipule : 'Le changement de destination des terres doit etre base sur le plan d'urbanisme et le plan d'utilisation des terres approuves par l'organisme d'Etat competent ; les besoins d'utilisation des terres sont indiques dans le projet d'investissement la demande d'attribution de terres la location de terres la conversion de destination des terres ; la capacite de repondre aux conditions de changement de destination des terres conformement aux dispositions de la loi connexe'.
Ainsi le terrain souhaite pour la conversion doit etre situe dans la zone qui a ete planifiee comme terrain residentiel et avoir un plan d'utilisation des terres annuel approuve par l'organisme d'Etat competent. Si le terrain ne releve pas de la planification ou n'a pas ete inclus dans le plan d'utilisation des terres le dossier de demande de changement de destination ne sera pas examine et ne sera pas resolu.
Les utilisateurs de terres ne peuvent pas non plus effectuer eux-memes la conversion mais doivent soumettre un dossier de demande d'autorisation. La loi stipule clairement : 'Les organisations les menages les particuliers et les communautes residentielles qui ont reçu des terres de l'Etat qui ne perçoivent pas d'argent pour l'utilisation des terres qui ont reçu la reconnaissance des droits d'utilisation des terres et qui souhaitent transferer leurs droits d'utilisation des terres doivent soumettre un dossier a l'organisme d'Etat competent et ne
Pour les menages les particuliers la competence d'approbation releve du Comite populaire du district (dans le cas ou la localite met en œuvre un modele de gouvernement a deux niveaux cette competence peut etre repartie conformement aux dispositions de la loi et aux directives de l'organisme competent) ; quant aux organisations la decision est prise par le Comite populaire provincial.
Un point notable est que la conversion de l'affectation des terres n'exempte pas les obligations financieres. Les utilisateurs de terres doivent payer des droits d'utilisation des terres correspondant a la difference entre le prix du terrain residentiel et le prix du terrain agricole conformement au bareme des prix fonciers publie par le Comite populaire provincial.
L'article 196 de la loi precise : 'L'utilisateur de terrain lorsqu'il est autorise par l'Etat a modifier l'affectation des terres doit payer l'utilisation des terres le loyer des terres et d'autres obligations financieres conformement a la loi'.
Si la conversion volontaire n'est pas autorisee par les autorites competentes les citoyens peuvent etre sanctionnes administrativement etre contraints de demolir les ouvrages de construction illegaux et de restaurer leur etat initial. En fait de nombreux cas de construction de maisons sur des terres agricoles sans conversion de destination ont entraîne des dommages financiers et la perte de biens.
