Sur la base de l'article 96 de la loi fonciere de 2024 reglementant l'indemnisation fonciere lorsque l'Etat recupere des terres agricoles des menages et des particuliers comme suit:
(1) Les menages et les particuliers qui utilisent des terres agricoles lorsque l'Etat recupere des terres, s'ils remplissent les conditions requises pour etre indemnises conformement a l'article 95 de la loi fonciere de 2024, sont indemnises en terres agricoles ou en especes ou en terres a des fins d'utilisation differentes du type de terre recuperee ou en logements.
(2) Les menages et les particuliers qui utilisent des terres agricoles lorsque l'Etat recupere des terres, l'indemnisation des terres agricoles est reglementee comme suit:
- La superficie des terres agricoles indemnisees comprend la superficie dans les limites prevues aux articles 176 et 177 de la loi fonciere de 2024 et la superficie des terres heritees;
- Pour les superficies de terres agricoles dues a la reception de transferts de droits d'utilisation des terres depassant la limite avant le 1er juillet 2014, l'indemnisation et le soutien sont effectues conformement aux reglementations du gouvernement.
(3) Pour les terres agricoles utilisees avant le 1er juillet 2004, si l'utilisateur des terres est un menage ou une personne physique directement engagee dans la production agricole mais ne remplit pas les conditions requises pour obtenir un certificat de droit d'utilisation des terres, de propriete des biens immobiliers conformement aux dispositions de la loi fonciere de 2024, l'indemnisation est effectuee conformement aux dispositions du gouvernement.
La loi fonciere de 2024 a supprime la reglementation sur le cadre des prix fonciers et les terrains seront evalues selon les principes du marche. Sur la base du paragraphe 3 de l'article 159 de la loi fonciere de 2024 (modifie par le decret 151/2025/ND-CP), il est clairement indique: Le Comite populaire provincial elabore et decide du premier tableau des prix fonciers a publier et a appliquer a partir du 1er janvier 2026. Chaque annee, le Comite populaire provincial est responsable de la decision d'ajuster, de modifier et de completer le tableau des prix fonciers a publier et a appliquer a partir du 1er janvier de l'annee suivante.
Selon le point e du paragraphe 1 de l'article 160 de la loi fonciere de 2024, l'indemnisation lors de la recuperation des terres par l'Etat sera calculee sur la base du prix specifique des terres.
En outre, sur la base du paragraphe 6 de l'article 158 de la loi fonciere de 2024, les principes, les bases et les methodes d'evaluation fonciere sont stipules comme suit:
Article 158. Principes, bases et methodes d'evaluation fonciere
6. Cas et conditions d'application de la methode d'evaluation fonciere stipulees comme suit:
a) La methode de comparaison est appliquee pour evaluer les cas ou il existe au moins 3 parcelles de terrain ayant le meme objectif d'utilisation des terres, des similitudes specifiques en termes de facteurs affectant le prix des terres transferees sur le marche, ayant remporte des encheres de droits d'utilisation des terres et ou le gagnant a rempli ses obligations financieres conformement a la decision de vente aux encheres;
b) Methode de revenus appliquee pour l'evaluation dans le cas ou la parcelle de terrain, la zone de terrain agricole, le terrain non agricole ne sont pas des terres residentielles et que la parcelle de terrain, la zone de terrain a evaluer ne remplit pas les conditions pour appliquer la methode de comparaison mais determine les revenus et les depenses provenant de l'utilisation des terres a des fins d'utilisation des terres qui sont evaluees;
c) Methode de surplus appliquee pour l'evaluation des terrains, des zones de terrain destinees a la mise en œuvre de projets d'investissement qui ne remplissent pas les conditions d'application de la methode de comparaison, de la methode de revenus mais qui est estimee comme le chiffre d'affaires total du developpement et le coût total du developpement du projet;
d) La methode du coefficient d'ajustement des prix fonciers est appliquee pour fixer specifiquement l'evaluation du calcul des indemnites lorsque l'Etat recupere des terres pour les cas de recuperation de plusieurs parcelles de terrain adjacentes, ayant le meme objectif d'utilisation et qui ont ete reglementees comme prix fonciers dans le tableau des prix fonciers sans remplir les conditions pour appliquer la methode de comparaison.
En outre, sur la base de l'article 30 du decret 71/2024/ND-CP, l'evaluation specifique des terrains doit etre effectuee conformement aux dispositions de l'article 158 de la loi fonciere de 2024 et des articles 4, 5, 6, 7 du decret 71/2024/ND-CP; les resultats de la synthese et de l'analyse des informations sur les prix des terrains sur le marche; les facteurs affectant les prix des terrains.
Ainsi, il existe 4 methodes utilisees pour evaluer les terrains, calculer les indemnites foncieres et, en fonction des caracteristiques et de la situation du terrain, l'organisme competent appliquera differents types de methodes d'evaluation fonciere.
Parallelement, a partir du 1er janvier 2026, selon la zone ou le prix du terrain sur le marche affectera le prix de l'indemnisation fonciere, le prix de l'indemnisation peut etre plus eleve qu'auparavant, sauf en cas d'indemnisation en louant le terrain pour payer une seule fois pour toute la duree du loyer, le prix du terrain pour calculer le loyer foncier sera le prix specifique du terrain decide par le Comite populaire competent au moment de l'approbation.
