Le marche financier se developpe rapidement et de maniere diversifiee mais insuffisant
S'exprimant lors du Forum de haut niveau des conseillers financiers vietnamiens VWAS 2025 dans l'apres-midi du 25 septembre le Dr Can Van Luc - expert economique en chef de la BIDV - a presente des statistiques sur la structure du marche financier en fonction de la capacite d'approvisionnement en capital de l'economie en 2024 et au cours des 6 premiers mois de 2025 et a egalement emis l'avis que 'l'utilisation de l'immobilier est trop elevee'.
A ce jour le credit au commerce immobilier a augmente de 20 a 21 % soit le double du taux de croissance du credit general de l'ensemble du systeme. Les prets a l'achat de maisons et a la reparation de maisons se sont redresses plus lentement avec seulement une augmentation de 12 %.
Selon M. Luc la raison en est que la dependance au capital bancaire de l'economie augmente de jour en jour. A la mi-2025 le credit bancaire representait 51 81% du capital total fourni a l'economie tandis que la proportion des IDE et des investissements publics etait respectivement de 1 36% et 13 33%. Ces chiffres a la fin de l'annee derniere etaient respectivement de 50 6 % 15 01 % et 16 31 %.
Le segment obligations et actions a la mi-2025 ne representait que 9 95 % et 0 23 % respectivement tandis qu'a la fin de l'annee derniere il etait de pres de 11 % et 3 3 %. Cela montre que le marche financier vietnamien se developpe rapidement avec de nombreux produits et services mais l'allocation n'est pas uniforme.
7 lacunes du marche immobilier
Partageant sur le marche immobilier outre de nombreux facteurs de soutien le Dr Can Van Luc a souligne 7 lacunes qui contribuent a faire grimper les prix des logements.
Premierement les problemes juridiques et la psychologie de la peur de l'erreur de la peur de la responsabilite limitent l'offre.
Deuxiemement la situation de faible offre et de peu de projets autorises conduit les promoteurs a se concentrer sur l'investissement dans des projets haut de gamme en raison de la rentabilite plus elevee que dans le segment bas de gamme.
Troisiemement l'expert a egalement souligne que l'une des plus grandes lacunes du marche immobilier actuel est le desequilibre entre l'offre et la demande. « Alors que la demande reelle pour les segments de logements moyens et bas de gamme et de logements sociaux est tres elevee l'offre ne repond pas suffisamment ce qui fait augmenter les prix des logements » a declare M. Luc.
Quatriemement la situation de speculation et de 'fabrication de prix' persiste. Concernant cette question M. Luc a franchement reconnu : 'Il y a 2 types de 'fabrication de prix' : les promoteurs immobiliers eux-memes qui poussent intentionnellement les prix a la hausse et certains agents immobiliers qui participent ensemble a la fixation des prix ce qui fait grimper les prix de l'immobilier. Selon une recente enquete de Batdongsan.com.vn avec 600 investisseurs jusqu'a 86 % des
En ce qui concerne la taxe fonciere les transactions ne doivent payer que 2 % de frais d'immatriculation mais il n'y a pas encore de taxe fonciere specifique pour les cas tels que les deuxiemes logements les maisons abandonnees ou les successions. La taxe fonciere represente actuellement environ 1 6 % des recettes budgetaires totales tandis que les autres pays atteignent 4 a 5 %.
Sixiemement les coûts des intrants augmentent. Pour un projet immobilier du debut a la vente le produit comprend 6 coûts : les coûts d'evaluation des terrains les coûts de liberation des terrains les coûts de construction les coûts de gestion et d'exploitation autres.
De plus la fusion de provinces et de villes telles que la province de Binh Duong a Ho Chi Minh-Ville a egalement entraîne une augmentation des prix des terrains reduisant ainsi l'ecart de prix entre les regions.
La solution fondamentale
Afin de remedier aux lacunes ci-dessus le Dr Can Van Luc propose un certain nombre de solutions fondamentales :
Il est necessaire d'augmenter l'offre en supprimant les obstacles juridiques. Actuellement le gouvernement prevoit de creer un fonds national de developpement du logement en se concentrant sur la fourniture de logements sociaux de logements abordables et de logements locatifs pour la population.
Il est necessaire de traiter severement la situation de la 'fixation' des prix de la 'fixation' des prix et de la vente aux encheres de terrains.
En termes de vision a long terme le marche doit etudier la taxation de l'immobilier selon une feuille de route. Cela necessite des donnees et des informations completes et il faut environ 1 a 2 ans pour se preparer.
Gerer strictement les flux financiers vers l'immobilier. Eviter l'investissement massif lorsque de nombreuses entreprises mettent en œuvre simultanement trop de projets dans la meme localite afin de limiter les risques.
