Conformément aux réglementations en vigueur de la loi sur le logement de 2023, les acheteurs de logements sociaux sont autorisés à transférer après 5 ans à compter du paiement intégral et de la délivrance du certificat. L'achat et la vente après cette période sont effectués selon le mécanisme du marché, sans limite de bénéficiaires de transfert.
Dans le projet de loi modifiant la loi qui est en cours de consultation, le ministère de la Construction propose des changements dans le sens d'un contrôle plus strict. Après 5 ans d'utilisation, les propriétaires de logements sociaux qui souhaitent vendre ne pourront plus effectuer de transactions librement, mais seulement les transférer à des personnes remplissant les conditions pour bénéficier de la politique de logement social.
L'avocat, Maître Pham Thanh Tuan (Barreau de Hanoï) a estimé que le logement social est formé à partir des politiques préférentielles de l'État en matière de foncier, de crédit, de fiscalité..., il est donc nécessaire de fixer certaines limites au droit de décider pour garantir les objectifs de sécurité sociale, en évitant la situation de transformation des intérêts publics en intérêts privés. Par conséquent, le contrôle des conditions de transfert vise non seulement à prévenir la spéculation, mais aussi à maintenir la stabilité et la bonne orientation de ce segment.
En fait, il ne s'agit pas d'une restriction déraisonnable du droit de transfert, mais d'une continuation cohérente de la logique juridique dès l'établissement de la transaction initiale. Le logement social n'est pas un type de marchandise fonctionnant entièrement selon le mécanisme du marché, mais distribué conformément à la politique, avec une limitation claire des personnes autorisées à acheter. Par conséquent, il est approprié de continuer à contrôler les bénéficiaires de transfert sur le marché secondaire, en assurant l'uniformité de la politique et en accord avec la nature de ce type de logement.
Dans le même temps, la réglementation ne vise pas non plus à interdire le transfert. Le propriétaire a toujours le droit de transférer des logements sociaux, mais dans un certain cadre, selon lequel le cessionnaire doit être éligible à la politique. Ainsi, le droit de décision n'est pas supprimé mais seulement exercé conditionnellement, conformément aux caractéristiques spécifiques des logements sociaux.
La pratique actuelle montre que l'autorisation de la libre circulation des transferts après une certaine période a conduit à une tendance à la "commercialisation" des logements sociaux, réduisant la signification initiale de la politique. Un actif formé à partir d'un mécanisme préférentiel peut rapidement devenir un outil lucratif selon le marché, entraînant un risque de spéculation, de profit illicite et réduisant les possibilités d'accès au logement pour les groupes vulnérables.
Tout d'abord, il est nécessaire de maintenir le principe de limitation des bénéficiaires tout au long du processus, non seulement au stade de la distribution initiale, mais aussi dans les transactions de transfert secondaires. En conséquence, le cessionnaire doit toujours être éligible à l'achat de logements sociaux. Il s'agit d'un outil essentiel pour garantir les objectifs de sécurité sociale et éviter la situation de "commercialisation" des logements sociaux après une période de détention.
Cependant, un contenu particulièrement important est la conception de réglementations de transition raisonnables. En fait, de nombreux citoyens ont acheté des logements sociaux conformément à la réglementation en vigueur dans l'espoir de pouvoir les transférer librement après 5 ans. Par conséquent, si la nouvelle politique évolue vers un resserrement, il est nécessaire d'avoir des réglementations de transition claires, accompagnées d'une feuille de route de mise en œuvre appropriée pour éviter de provoquer des perturbations psychologiques et du marché. Par exemple, la réglementation limitant les transferts peut être appliquée avec une date d'entrée en vigueur plus tardive que la date d'entrée en vigueur générale de la loi sur le logement (amendée), afin de créer un délai d'adaptation.
Pour les cas de logements sociaux qui ont été autorisés à être transférés librement et qui fonctionnent en fait comme des logements commerciaux, il est nécessaire d'envisager d'appliquer un mécanisme "exceptionnel". En conséquence, ces biens immobiliers ne sont plus liés par les conditions de transfert dans l'"écosystème" des logements sociaux, afin de garantir la stabilité des transactions et les droits légitimes des propriétaires existants.
En outre, il est nécessaire de concevoir un mécanisme pour déterminer les sujets remplissant les conditions pour participer aux transactions sur le marché secondaire. Actuellement, l'examen des sujets achetant des logements sociaux sur le marché primaire est effectué de manière relativement stricte par les promoteurs et les organismes de gestion. Cependant, si le principe de limitation des sujets dans les transactions de transfert secondaires continue d'être maintenu, il est nécessaire de préciser simultanément le processus de confirmation des sujets rachetés dans le sens d'hériter du mécanisme actuel, mais de le simplifier, de le rendre plus transparent et plus réalisable. Ceci vise à limiter les blocages de transactions ainsi qu'à prévenir les actes de contournement de la loi.
