Élargir les possibilités de posséder un logement social

Le mot "point d'étranglement" du groupe bloqué

Lors de la réunion du 24 mars, le Comité permanent du gouvernement a approuvé la politique de modification et de complément du décret n° 100/2024/ND-CP. Le point central de ce changement est l'augmentation du niveau de revenu moyen pour l'examen des acheteurs de logements sociaux (NƠXH). Ceci est considéré comme une réaction opportune à la réalité que les prix des logements dans les grandes villes telles que Hanoï et Hô Chi Minh-Ville ont connu une croissance fulgurante, dépassant de loin le taux de croissance des revenus des travailleurs.

En fait, le marché connaît un "moment de calme" pour le groupe des revenus moyens. Ce sont des personnes qui ont des revenus supérieurs au seuil de pauvreté mais qui n'ont pas encore assez de potentiel pour toucher au logement commercial. L'histoire de la famille de M. Nguyễn Văn Nam (32 ans, qui loue une chambre dans le quartier de Cầu Giấy, Hanoï) en est un exemple typique.

Le revenu total du couple est d'environ 42 millions de dongs/mois. Avec un capital accumulé de près de 900 millions de dongs, M. Nam a déjà cherché avec confiance à acheter un appartement commercial. Cependant, un appartement de 2 chambres de base coûte actuellement entre 5 et 6 milliards de dongs. Si vous empruntez environ 3 milliards de dongs à la banque, chaque mois, sa famille devra rembourser le principal et les intérêts de plus de 20 millions de dongs, il est trop risqué de supporter les intérêts du prêt. Par conséquent, il n'a pas les moyens d'acheter un logement commercial, et l'achat d'un logement social est lié à l'ancienne réglementation sur le seuil de revenu.

Consensus des experts

D'un point de vue professionnel, le Dr Châu Đình Linh - Conférencier à l'Université bancaire de Hô Chi Minh-Ville, a exprimé son soutien: "Du point de vue de l'offre et de la demande, le gouvernement s'efforce d'obtenir 1 million d'appartements de logements sociaux. Actuellement, le marché immobilier se concentre sur le segment des logements commerciaux de milieu et de haut de gamme. Lorsque les prix des logements augmentent de jour en jour, les personnes qui veulent un logement réel ont de plus en plus de mal à en avoir la possibilité".

M. Linh a cité la dure réalité à Hanoï lorsque le prix moyen des appartements a atteint le seuil de 100 millions de VND/m2, rendant même les personnes ayant un revenu de 20 à 25 millions de VND "impuissantes" avec le logement commercial. Par conséquent, l'élargissement des bénéficiaires du logement social est une solution directe pour répondre aux besoins de logement du groupe à revenu moyen.

Partageant le même point de vue, l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh (barreau de Hanoï) a également estimé: "L'augmentation du niveau de revenu moyen pour bénéficier de la politique de logement social, comme le prévoit le projet de décret (augmentation au niveau de revenu moyen de 25 millions de dongs/mois pour les particuliers, 50 millions de dongs/mois pour les couples mariés), élargira les bénéficiaires de la politique de soutien au logement social, répondant mieux aux besoins de logement de la population. Il s'agit d'un groupe de personnes qui n'ont pas accès au logement commercial selon le mécanisme du marché et qui doivent donc être soutenues par l'État pour assurer leurs besoins de logement".

Cependant, l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh a exprimé son inquiétude quant au déséquilibre entre le rythme de l'assouplissement des conditions de jouissance et la capacité de réponse du marché.

M. Đỉnh a analysé que, ces derniers temps, dans certains projets de logements sociaux, lorsque les promoteurs ouvrent la vente de produits, il y a souvent une situation où l'offre ne répond pas à la demande. Chaque vague d'ouverture de vente ne compte que quelques centaines d'appartements, mais le nombre de dossiers réellement soumis atteint plusieurs dizaines de milliers.

Dans ce contexte, la proposition de continuer à élargir le champ d'application continuera à "assouplir la demande" alors que l'offre en général ne s'est pas améliorée. Le rythme de "l'assouplissement de l'offre" n'a pas suivi le rythme de "l'assouplissement de la demande", ce qui rendra la "concurrence", la "course" pour soumettre des dossiers d'achat de logements sociaux encore plus tendue et féroce" - a partagé l'avocat Dinh.

Les localités doivent être flexibles dans l'application du plafond de revenu.

Selon l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh, en excluant les deux villes spécifiques de Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, le plafond de revenu de 25 millions de VND/mois est classé dans le groupe des "revenus assez élevés" dans les 32 localités restantes. Si elle est appliquée à grande échelle, elle pourrait affecter le budget local. La raison en est que les projets de logements sociaux sont exonérés de frais d'utilisation des terres; Si le nombre de projets de zones urbaines et de logements commerciaux diminue, les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers ne seront pas perçus, tandis que les revenus fonciers représentent toujours une proportion élevée des recettes budgétaires des localités.

Partageant le même point de vue sur la nécessité d'une flexibilité en fonction des localités, le Dr Châu Đình Linh a suggéré: "Lors de l'ajustement du niveau de revenu dans le décret, il ne faut l'appliquer qu'à chaque région, et non de manière égale. Par exemple, à Hô Chi Minh-Ville, je pense que ce niveau est très normal, mais dans d'autres provinces, le niveau de revenu de 25 millions de dongs/personne est proche du groupe des revenus moyens et élevés.

Un facteur d'adaptation est nécessaire au lieu de "suivre" les modifications.

Outre la question budgétaire, le Dr Châu Đình Linh craint également que l'ancrage du seuil de revenu à un chiffre fixe ne fasse que rendre la politique toujours dans un état de "chasse" à la réalité.

Lorsque l'indice d'inflation (IPC) change, nous sommes obligés de modifier le décret pour nous adapter. Au lieu de suivre passivement la réalité, la solution fondamentale est d'avoir un coefficient de conversion qui aide le seuil de revenu à s'ajuster en fonction des fluctuations de l'IPC, assurant ainsi la durabilité et la flexibilité de la politique.

Pour résoudre le problème de la "concurrence pour les places d'achat" qui préoccupe l'opinion publique, le Dr Châu Đình Linh propose une vision plus structurelle pour le marché. Il estime que l'explosion du logement social n'est pas seulement une question de quantité, mais doit être un changement de segment pour être compatible avec la diversité des revenus des personnes.

Bientôt, il pourrait y avoir plus de segments de logements sociaux, conçus pour correspondre à chaque segment de revenu de la population. C'est un signal nécessaire pour que les logements sociaux deviennent réellement une force qui reshape le marché. Au lieu de se concentrer uniquement sur un modèle commun, la diversification des produits en fonction de la capacité de paiement aidera l'offre et la demande à se rencontrer aux points les plus réalistes".

Ce point de vue complète étroitement la proposition de l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh de séparer les groupes cibles.

Selon l'avocat Dinh, pour les travailleurs indépendants ou les travailleurs non qualifiés dont le revenu est inférieur à 10 millions de VND/mois - un groupe qui n'a pratiquement pas la capacité d'acheter définitivement un appartement - l'État doit se concentrer sur l'offre de logements locatifs.

La combinaison de la "séquération" des produits de logements sociaux du Dr Linh et de la "promotion du fonds de logement locatif" de l'avocat Dinh est la clé pour garantir que: Les personnes à revenus moyens (près du plafond de 25 millions de dongs) aient des logements à acheter, tandis que les personnes à faible revenu ont toujours un logement stable par le biais de la location, évitant ainsi la situation où tout le monde se précipite dans une "porte étroite" comme aujourd'hui.