Sur le portail d'information du gouvernement, M. V.C.H (a Hanoï) a signale qu'il recherchait et se preparait a participer a une transaction d'achat d'immobilier.
Il a demande aux autorites competentes de guider le traitement des situations de signature de contrats de depot/vente de biens immobiliers formes a l'avenir afin de comprendre et de se conformer correctement a la reglementation.
Un document d'accord signe entre le client et la societe de courtage immobilier stipule: le client depose 100% de la valeur du produit conformement a la feuille de route (10% du capital propre lors de la signature; la banque decaissera 80% du pret apres 1 a 1,5 mois; 10% supplementaires du capital propre apres environ 2 mois), alors que le projet ne remplit pas les conditions d'ouverture a la vente.
Le document d'accord oblige les clients a signer un contrat d'achat et de vente, s'ils ne le signent pas, ils seront condamnes a une caution et a une redevance de conseil de 0,5% de la valeur de l'immobilier, s'ils le signent, cette redevance n'est pas perçue.
Lors de la signature du contrat de vente, il est egalement necessaire de signer l'annexe 01 du document d'accord, dans laquelle: 20% du capital propre est converti en contrat de pret pour l'investisseur; 10% est conserve par le courtier (a partir du montant decaisse par la banque); les 70% restants sont transferes via un "compte designe" qui est en fait un compte de recouvrement de creances de la banque pour payer le prix de vente des produits conformement au contrat de vente.
M. H a demande si le document d'accord ci-dessus est un accord civil legal, ou s'il s'agit en fait d'une forme deguisee de contrat de depot/vente d'immobilier et de mobilisation illegale de capitaux lorsque le projet ne remplit pas les conditions d'ouverture a la vente?
Le document d'accord et l'annexe 01 relevent-ils du cas de transaction invalide en vertu des articles 123 et 124 du Code civil de 2015?
Sur cette question, le ministere de la Construction a l'avis suivant:
Les paragraphes 1, 2, 3, 4, 5 de l'article 8 de la loi sur le commerce immobilier de 2023 stipulent les actes interdits dans le commerce immobilier:
Le commerce immobilier ne remplit pas les conditions prevues par cette loi.
Falsification de documents, distorsion intentionnelle des informations sur l'immobilier, des projets immobiliers mis en exploitation.
Ne pas divulguer publiquement les informations sur l'immobilier, les projets immobiliers mis en exploitation conformement aux dispositions de la loi sur le commerce immobilier.
Fraude, tromperie, escroquerie dans le commerce immobilier.
Collecte d'argent lors de la vente, de la location-vente de logements, d'ouvrages de construction, de la superficie du plancher de construction dans les ouvrages de construction futurs qui ne sont pas conformes aux dispositions de cette loi; utilisation de l'argent collecte aupres de l'acheteur, de la location-vente de logements, d'ouvrages de construction, de la superficie du plancher de construction dans les ouvrages de construction futurs qui sont contraires aux dispositions de la loi".
Les logements, les ouvrages de construction existants et futurs, les droits d'utilisation des terres qui disposent deja d'infrastructures techniques dans les projets immobiliers mis en exploitation doivent remplir les conditions prevues aux articles 14, 24, 31, 35 de la loi sur le commerce immobilier de 2023.
Le paragraphe 4 de l'article 17 de la loi sur le commerce immobilier de 2023 stipule la responsabilite des promoteurs immobiliers:
Il n'est pas autorise d'autoriser d'autres organisations ou individus a signer des contrats de depot, d'achat, de vente, de transfert, de location-vente de logements, d'ouvrages de construction, de surface de plancher de construction dans les ouvrages de construction, de droits d'utilisation des terres qui disposent d'infrastructures techniques dans les projets immobiliers".
Le paragraphe 5 de l'article 23 de la loi sur le commerce immobilier de 2023 stipule les principes du commerce des logements et des ouvrages de construction futurs:
Les investisseurs immobiliers ne sont autorises a percevoir des depots d'une valeur ne depassant pas 5% du prix de vente, de location-vente des logements, des ouvrages de construction, de la superficie du plancher de construction dans les ouvrages de construction aupres du deposant pour l'achat, la location-vente lorsque les logements, les ouvrages de construction remplissent toutes les conditions pour etre mis en activite conformement aux dispositions de cette loi. L'accord de depot doit indiquer clairement le prix de vente, de location-vente des logements, des ouvrages de construction, de la superficie du plancher de construction dans les ouvrages de construction".
L'article 62 de la loi sur le commerce immobilier de 2023 stipule le contenu du courtage immobilier:
Rechercher des partenaires qui repondent aux conditions des clients pour participer a la negociation et a la signature de contrats.
Representer sous mandat pour effectuer les taches liees aux procedures d'achat, de vente, de transfert, de location, de sous-location, de location-vente de biens immobiliers.
Fournir des informations et un soutien aux parties dans la negociation et la signature de contrats d'achat, de vente, de transfert, de location, de sous-location et de location-vente d'immobilier".
Le ministere de la Construction demande aux citoyens de comparer les dispositions legales susmentionnees et les dispositions legales connexes pour servir de base a la determination de la signature par l'investisseur du projet d'un contrat de depot dans les transactions de vente, de location-vente de logements, d'ouvrages de construction, de la superficie du plancher de construction dans l'ouvrage de construction et de la portee du contenu des activites de courtage des entreprises de services de courtage immobilier, des particuliers exerçant la profession de courtier immobilier conformement aux dispositions de la loi sur le commerce immobilier.
Les dispositions legales relatives aux contrats nuls, les citoyens doivent comparer les dispositions du Code civil pour examen et determination.
