Parmi les questions 'chauds' concernant la question de la collecte des droits d'utilisation des terres ces derniers temps de nombreuses entreprises immobilieres ont fait des recommandations concernant la reglementation de la collecte supplementaire de 5 4 %/an sur les droits d'utilisation des terres non verses meme dans les cas ou les entreprises ne sont absolument pas fautives ce qui n'est pas approprie.
En reponse aux commentaires susmentionnes dans le projet de modification du decret 103 le ministere des Finances vient de proposer un autre plan pour reduire le niveau de recouvrement des droits d'utilisation des terres a 3 6 %/an au lieu de 5 4 % ou supprimer completement la reglementation de recouvrement supplementaire.
Cependant du point de vue des entreprises ce revenu supplementaire de 3 6 % (le cas echeant) est en fait un interet ou un penal de retard de paiement applique a une periode ou les entreprises n'ont pas pu remplir leurs obligations financieres en matiere fonciere. La raison n'est pas que les entreprises sont impuissantes mais c'est precisement parce que les autorites competentes n'ont pas acheve les travaux d'evaluation et de calcul des frais d'utilisation des terres.
S'exprimant lors du seminaire 'Quel est le prix des terrains et de l'impot foncier... pour etre raisonnable?' organise par le journal Thanh Nien le 22 juillet un representant de Novaland a declare que cette entreprise avait 13 projets d'attribution de terrains depuis 2015 mais qu'il n'y avait toujours pas d'avis de l'administration fiscale jusqu'a present. Et qu'il faut un avis pour que l'entreprise puisse payer les droits d'utilisation des terres.
Par exemple le projet RichStar a ete evalue a 689 milliards de VND en 2016 par le Conseil d'evaluation de Ho Chi Minh-Ville mais lorsqu'il a ete soumis au Comite populaire de la ville il a rencontre des difficultes pour examiner l'origine des terres. A ce jour pendant pres de 10 ans si l'on applique une taxe de recouvrement de 5 4 % Novaland devra payer plus de 370 milliards de VND supplementaires. Rien qu'avec le projet c'est deja une somme d'argent 'enorme'.
M. Dang Hong Anh president de l'Association vietnamienne des jeunes entrepreneurs estime que cette reglementation cree un paradoxe et recele de nombreux risques juridiques et economiques pour les entreprises.
Premierement il est contraire au principe de la faute. Toute sanction pour retard de paiement ou penalite doit etre basee sur le principe de la faute. Dans ce cas le retard de paiement des droits d'utilisation des terres ne decoule pas d'une volonte subjective ou de la capacite financiere de l'entreprise mais d'un retard dans les procedures administratives des autorites competentes. L'application de cette prime supplementaire est comme une 'amende' a l'entreprise pour une faute qui n'est pas de leur faute. Cela va a l'encontre du
Deuxiemement un double fardeau pour les entreprises. Non seulement elles doivent supporter une 'amende' injustifiee mais elles doivent egalement faire face a la realite de ne pas pouvoir mettre en œuvre le projet de ne pas pouvoir mobiliser de capitaux ce qui entraîne des coûts d'opportunites perdus des coûts financiers (debits bancaires) augmentes tandis que le projet stagne. C'est un double fardeau qui peut pousser les entreprises au bord de la faillite ou les contraindre a arreter le projet.
Concernant les frais supplementaires perçus par une serie d'entreprises en raison du retard dans la fixation des prix des terrains M. Le Hoang Chau - president de l'Association immobiliere de Ho Chi Minh-Ville - estime que la reglementation du gouvernement sur les frais supplementaires est conforme a la loi fonciere mais pourquoi la reglementation sur les frais supplementaires est-elle de 5 4 % et pourquoi le ministere des Finances propose-t-il de percevoir 3 6 % alors que ce n'est pas la faute de l'entreprise car le droit de fixer
M. Chau a egalement estime que le ministere des Finances calcule 3 6 % sur la base d'une reduction par rapport a la premiere proposition mais ce niveau de prelevement n'est pas raisonnable. La loi fonciere n'a pas ete modifiee il faut donc reglementer les prelevements mais quel niveau de prelevement est approprie.
L'Association propose qu'au lieu de percevoir 5 4 % ou 3 6 % le ministere des Finances soumette au gouvernement un prelevement supplementaire de seulement 1 5 %. Cette disposition de la loi fonciere n'est pas conforme a la loi sur la promulgation de documents juridiques elle n'applique que le plaidoyer avec des obligations juridiques plus legeres et des dispositions plus lourdes qui n'ont pas ete appliquees auparavant. Lorsque nous recueillons des avis pour modifier la loi fonciere nous proposons de supprimer completement ce prelevement'
