Le risque de perturbation du marche
Selon le rapport du ministere des Finances au service de la reunion du Comite de pilotage de la gestion des prix du deuxieme trimestre 2025 du ministere de l'Agriculture et de l'Environnement (NNMT) la suppression du cadre des prix fonciers ainsi que les nouvelles reglementations sur les baremes de prix conformement a la loi fonciere de 2024 ont contribue a elargir la gestion et le developpement du marche immobilier vers la transparence et l'approche des prix du marche.
Cependant certaines localites n'ont pas suivi a temps les fluctuations courantes des prix fonciers sur le marche ce qui a conduit a des baremes de prix fonciers nettement inferieurs aux prix reels.
Un phenomene d'ecart important entre le prix de depart et le prix gagnant de la vente aux encheres dans de nombreuses localites est apparu suscitant des inquietudes quant a l'exploitation des encheres pour profiter des profits perturbant le marche et ayant un impact negatif sur l'environnement d'investissement des affaires et du marche immobilier.
Le ministere de l'Agriculture et du Developpement rural a egalement fait remarquer : La politique de repartition des pouvoirs dans la determination et la decision des prix des terrains a initialement porte ses fruits contribuant a la liberation des ressources foncieres et a la promotion du decaissement des capitaux d'investissement public.
Malgre cela de nombreuses localites rencontrent des difficultes en raison du manque de ressources humaines et d'experiences et n'ont pas encore publie tous les documents d'orientation necessaires tels que les normes economiques et techniques l'organisation de l'appareil les donnees... ce qui entraîne un retard dans la mise en œuvre de la loi et affecte l'acces aux terres et la resolution des procedures administratives.
Le ministere de l'Agriculture et du Developpement rural prevoit que lorsque les localites publieront simultanement un nouveau bareme des prix fonciers conformement a la loi fonciere de 2024 les prix fonciers connaîtront de fortes fluctuations avec des amplitudes differentes entre les localites entraînant de nombreux impacts sur le marche.
Les prix des terrains dans de nombreux endroits augmentent fortement
A Da Nang a partir d'aujourd'hui 7 juillet 2025 la decision 45/2025/QD-UBND ajustant et completant les prix des terrains dans la region entre en vigueur. Il s'agit de la 2e fois en plus d'un demi-siecle que Da Nang ajuste les prix des terrains.
Selon la nouvelle decision le taux moyen des prix fonciers augmente fortement par rapport a l'ancien bareme des prix fonciers avec une augmentation moyenne de 125 a 150 % par rapport au debut de l'annee. Par exemple la route la plus chere de Da Nang est la rue Bach Dang section de Le Duan a Nguyen Van Linh avec un nouveau prix de plus de 340 millions de VND/m2 soit une augmentation par rapport au niveau de plus de 286 millions de VND/m2 de janvier 2025. Avant 2025 selon le bareme des prix fonciers
En particulier dans les zones cotieres du district de Ngu Hanh Son les prix des terrains a batir et des routes non nommees dans les zones residentielles ont egalement augmente de 157 a 172 % - ce qui montre un niveau d'ajustement simultane du centre vers les zones peripheriques.
A Hanoï le nouveau bareme des prix fonciers (applicable de fin 2024 a fin 2025) a enregistre une augmentation de 2 a 6 fois par rapport a l'ancien bareme des prix. Certaines rues centrales telles que Hang Dao Le Thai To Hai Ba Trung Nha Tho... ont des prix fonciers allant jusqu'a pres de 700 millions de VND/m2 le plus eleve du pays. Le nouveau bareme des prix prevoit egalement des reductions de prix en fonction de la distance entre la parcelle de terrain et la rue mais en general
Une phase de transition est necessaire pour eviter la'soc gia'
La fusion de la province a partir du 1er juillet souleve egalement la question de la maniere de maintenir les prix des terrains dans la meme localite. Par exemple a Ho Chi Minh-Ville dans la zone de Thu Duc (ancienne) le prix des terrains reglemente est d'environ 88 millions de VND/m2 tandis qu'a Vung Tau il est de 34 millions de VND/m2 tandis que dans la zone de Thu Dau Mot (ancienne Binh Duong) il n'est que d'environ 20 millions de VND/m2. Cette
Par consequent la proposition du Departement de l'agriculture et des ressources naturelles de Ho Chi Minh-Ville est de continuer a appliquer 3 tableaux de prix fonciers distincts pour chaque zone (ancienne Ho Chi Minh-Ville Binh Duong Ba Ria - Vung Tau) jusqu'a la fin de 2025 est consideree comme raisonnable et realiste afin d'eviter de creer une 'frequence virtuelle' due a la politique.
S'adressant a Lao Dong le professeur associe et docteur Nguyen Dinh Tho vice-directeur de l'Institut de strategie et de politique agricoles et environnementales a declare : 'L'evaluation des prix des terrains est toujours confrontee a deux pressions : approcher les prix du marche pour la transparence et creer des sources de revenus mais en meme temps maintenir l'acces aux terrains des entreprises et des citoyens. Si l'on penche du cote oppose il est tres facile de creer un desequilibre du marche'.
Selon M. Tho lorsque les comites populaires des provinces elaborent des baremes de prix fonciers il faut certainement examiner attentivement l'augmentation des prix fonciers pour qu'ils correspondent au marche et le controle des prix fonciers pour accroître l'acces aux terres soutenir les entreprises et reduire les coûts pour les citoyens. Trouver un point d'equilibre raisonnable entre ces deux facteurs est la 'cle' pour perfectionner le systeme d'evaluation fonciere contribuant au developpement socio-economique durable.
Les experts s'accordent a dire : Il faut maintenir les anciens prix des terrains pendant la periode de transition (1 a 3 ans) puis elaborer un bareme de prix des terrains unifie mais selon le principe de la repartition des zones - diviser clairement les zones centrales les zones satellites et les zones rurales afin d'eviter d'appliquer un seul prix pour toutes les zones.
Dans un document envoye au ministere des Finances le ministere de l'Agriculture et du Developpement rural a recommande : Les comites populaires des provinces et des villes doivent ordonner l'examen du bareme des prix fonciers ; si les prix ne sont pas appropries ils doivent etre ajustes en fonction de la realite locale conformement aux dispositions de l'article 17 du decret 71/2024 applicables jusqu'au 31 decembre 2025.
Dans le meme temps examiner le travail de vente aux encheres des droits d'utilisation des terres traiter severement les violations et prevenir les profits de la vente aux encheres. Renforcer le controle et la mise a jour du systeme de documents juridiques reglementaires sur les prix. Elargir la portee de l'application du bareme des prix fonciers reduisant les cas de determination specifique des prix fonciers. Clarifier la responsabilite des organismes dans l'execution des obligations financieres liees aux terres. Inspecter
En particulier les localites doivent rendre publics les plans d'urbanisme ajuster les baremes des prix fonciers et annoncer les personnes qui paient des acomptes afin de limiter la manipulation des encheres.
La fusion des provinces et des villes est une etape strategique dans la restructuration de l'appareil et le developpement regional. Il est necessaire de controler pour que les prix des terrains n'augmentent pas de maniere anormale apres la fusion afin d'eviter des consequences telles que : l'inegalite d'acces aux terres la bulle immobiliere et les impacts negatifs sur les finances locales.
Ha Noi renforce la gestion de l'Etat en matiere d'agriculture d'environnement et de terres
Le 4 juillet le Comite populaire de la ville de Hanoï a publie la lettre officielle n° 3903/UBND-NNMT sur l'organisation de la mise en œuvre des taches et des pouvoirs des agences competentes dans le domaine de la gestion de l'Etat en matiere d'agriculture d'environnement et de terres.
Le Comite populaire municipal ordonne aux departements et secteurs de la ville et aux comites populaires des communes et des quartiers de se concentrer sur l'etude des decrets n° 131/2025/ND-CP 136/2025/ND-CP 151/2025/ND-CP et des reglementations connexes afin d'organiser la mise en œuvre des taches et des pouvoirs dans les domaines de l'agriculture de l'environnement et des terres conformement aux dispositions legales.
Mettre en œuvre strictement les documents n° 3865/UBND-NNMT du 2 juillet 2025 sur l'indemnisation le soutien et la reinstallation lorsque l'Etat recupere des terres ; Avis n° 394/TB-VP du 22 juin 2025 aux autorites locales de 2 niveaux concernant les domaines de l'agriculture de l'environnement et des terres.
