Conformément aux réglementations en vigueur de la loi sur le logement de 2023, les acheteurs de logements sociaux sont autorisés à transférer après 5 ans à compter du paiement intégral et de la délivrance du certificat. L'achat et la vente après cette période sont effectués selon le mécanisme du marché, sans limite de bénéficiaires de transfert.
Cependant, dans le projet de loi modifiant la loi qui est en cours de consultation, le ministère de la Construction propose des changements dans le sens d'un contrôle plus strict. Après 5 ans d'utilisation, les propriétaires de logements sociaux qui souhaitent vendre ne seront plus autorisés à effectuer des transactions librement, mais seulement à les transférer à des personnes remplissant les conditions pour bénéficier de la politique de logement social.
Cette proposition découle du fait que de nombreux appartements de logements sociaux, après une période de restriction des transactions, ont été achetés et vendus comme des logements commerciaux, avec des prix en forte hausse, voire proches des logements commerciaux.
Une enquête menée à Hanoï montre que de nombreux projets de logements sociaux avaient autrefois un prix de vente d'environ 11 à 18 millions de dongs/m2, mais qu'après 5 à 10 ans, il a été multiplié par 4 à 7, atteignant 60 à 80 millions de dongs/m2. Certains appartements ont été échangés autour de 5 milliards de dongs, sans grande différence par rapport aux logements commerciaux de la même zone. Cette évolution rend difficile l'accès aux logements sociaux, initialement destinés aux personnes à faible revenu, après une période d'utilisation.
Commentant cette question, l'avocat, Maître Pham Thanh Tuan (Barreau de Hanoï) estime que le logement social est formé à partir des politiques préférentielles de l'État en matière de foncier, de crédit, de fiscalité..., il est donc nécessaire de fixer des limites au droit de décider afin d'assurer l'objectif de sécurité sociale, en évitant de transformer les intérêts publics en intérêts privés.
En fait, il s'agit d'une continuation de la logique juridique depuis l'établissement de la transaction initiale. Le logement social ne fonctionne pas entièrement selon le mécanisme du marché, mais est distribué conformément à la politique à des sujets spécifiques. Par conséquent, il est approprié de continuer à contrôler les bénéficiaires de transfert sur le marché secondaire, en assurant l'uniformité de la politique.
La réalité montre que l'autorisation de la libre circulation des transferts après un certain temps a conduit à une tendance à la "commercialisation" des logements sociaux, réduisant la signification initiale de la politique. Un actif formé à partir d'un mécanisme préférentiel peut rapidement devenir un outil lucratif selon le marché, entraînant un risque de spéculation, de profit et réduisant les possibilités d'accès au logement pour les groupes vulnérables.
L'avocat Pham Thanh Tuan estime que, tant sur le plan juridique que sur le plan des objectifs politiques, la limitation des bénéficiaires de transfert est raisonnable, nécessaire et ne contredit pas le droit de disposer des biens. C'est également un moyen de garantir que le logement social conserve sa véritable nature tout au long du cycle de vie de la transaction, au lieu d'être "commercialisé" après un certain temps.
D'un autre point de vue, l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh (barreau de Hanoï) estime qu'il est nécessaire de tenir compte de la faisabilité de la mise en œuvre de la réglementation. Actuellement, lorsque les promoteurs vendent des logements sociaux, l'examen des sujets est strictement mis en œuvre avec la participation des promoteurs et des organismes de gestion, y compris le Département de la construction.
Cependant, sur le marché secondaire, lorsque les gens ont besoin de revendre, la vérification des acheteurs posera de nombreux problèmes. "Qui sera responsable de la vérification? Le vendeur, l'acheteur ou l'organisme de gestion? Le promoteur reviendra-t-il à la mise en œuvre après de nombreuses années ?" - a-t-il soulevé la question. Selon lui, s'il n'y a pas de mécanisme de mise en œuvre clair, les réglementations peuvent être difficiles à appliquer, réduisant l'efficacité de la loi et affectant la conscience de conformité des gens.
La proposition du ministère de la Construction montre les efforts déployés pour ramener le logement social à l'objectif de sécurité sociale. Cependant, la politique doit équilibrer la prévention de la fraude et la garantie des droits légitimes de la population. Dans le contexte de l'accélération du développement du logement social d'ici 2030, le cadre juridique doit non seulement être strict, mais aussi suffisamment flexible pour que le marché se développe de manière durable.
