Resoudre les anciens problemes
La loi fonciere modifiee de 2024 est significative et d'une importance particuliere pour le developpement socio-economique avec des changements fondamentaux en supprimant la reglementation sur le cadre des prix fonciers du gouvernement promulgue tous les 5 ans et en la supprimant au lieu de celle que le Comite populaire provincial publie chaque annee au debut de l'annee. En supprimant le cadre des prix fonciers en amenant les prix fonciers a etre evalues selon les principes du marche afin d'eliminer les inegalites dans les
Auparavant le processus de mise en œuvre de la loi fonciere de 2013 et de celle-ci precedente a montre des lacunes dans la recuperation et la compensation provoquant des differences geographiques anormales ce qui n'a pas permis d'optimiser pleinement les ressources foncieres.
Les personnes considerees comme beneficiant de l'ecart geographique ne sont pas non plus reellement beneficiaires lorsque le processus de poursuites judiciaires et d'inspection prolongee augmente les coûts elimine les opportunites d'investissement et la consequence finale est un desequilibre entre l'offre et la demande de produits immobiliers qui se deteriore gravement comme aujourd'hui.
Il est clair que le changement est necessaire et est reconnu par l'organisme de gestion de l'Etat et determine a le mettre en œuvre avec de nombreux changements tres fondamentaux dans la loi fonciere de 2024 cette fois-ci en plus de 2 autres lois importantes la loi sur le commerce immobilier de 2023 et la loi sur le logement de 2023.
Ce qui reste a savoir comment appliquer ces lois dans la pratique pour assurer l'heritage et resoudre les anciens problemes mais sans creer de nouveaux vides ni ne creer de nouveaux desagrements en particulier dans l'histoire de l'evaluation fonciere.
Le groupe de methodes d'evaluation fonciere a ete largement discute et a fondamentalement conserve jusqu'a present les methodes scientifiques reconnues et appliquees couramment a l'international. En particulier le maintien de la methode excedentaire est le plus important car la grande majorite des projets de developpement de transformation et de changement de destination des types fonciers actuels doivent etre calcules selon cette methode.
Cependant il existe encore de nombreuses lacunes dans le domaine de la mise en place de documents d'orientation notamment des decrets des circulaires des decisions... quant a leur application dans la pratique. Ceci est tres necessaire car lorsque les lois entreront en vigueur rapidement les politiques en matiere d'investissement et d'affaires deviendront plus claires mais il n'est pas inevitable qu'il y ait des 'espaces vides' entre la theorie et la pratique.
Il ne faut pas laisser le marche tomber dans un etat d'attente
En ce qui concerne l'evaluation fonciere la question actuelle reste la condition d'application dans la methode de calcul des prix fonciers afin d'assurer l'harmonie des interets des parties dans les relations directes comprenant les citoyens - investisseurs - Etat et les parties indirectes qui sont les unites d'evaluation et les organisations de conseil.
En fait ces derniers temps les rapports des localites montrent que de nombreux projets n'ont pas pu louer d'un cabinet de conseil pour l'evaluation des prix des terrains ou si ils reçoivent l'evaluation le prix qu'ils proposent est tres eleve 'pour la securite'. Cela cause de tres grandes difficultes aux entreprises ce qui rend difficile la determination des prix des terrains pour de nombreux projets qui ont ete attribues des terrains et loues des terrains mais qui ne peuvent pas proceder a la determination des prix des terrains.
Les affaires d'infractions foncieres survenues ces derniers temps confient une tres grande responsabilite a l'unite d'evaluation des prix ce qui leur donne une psychologie generale de ne pas vouloir recevoir d'evaluation des prix fonciers.
Le processus de reprise du marche immobilier pourrait durer si les blocages juridiques n'ont pas ete debloques. Le marche tombera dans un etat de 'attendre' une fois que la loi sera adoptee mais de nombreux points cles resident encore dans les documents d'orientation.
Le probleme est que les organes de redaction doivent analyser attentivement les commentaires des entreprises et evaluer clairement l'impact des clauses lorsqu'elles entrent dans la pratique. En outre l'experience des pays ainsi que la pratique des activites d'evaluation fonciere au Vietnam montrent que pour que l'evaluation fonciere soit proche du prix du marche de nombreux facteurs doivent etre reunis tels que : une base juridique transparente ; une base de donnees d'informations fiables et hautement precises ; une supervision et une inspection completes.
Outre les problemes mentionnes ci-dessus il existe egalement un certain nombre d'inquietudes car apres la promulgation officielle ou en est l'histoire des ressources humaines pour repondre au marche de l'evaluation lorsque nous allons passer de 5 ans/fois a l'evaluation annuelle?
Quel sera le travail de formation et de delivrance de certificats et de cartes professionnelles pour la nouvelle generation de cadres au service de l'activite d'evaluation fonciere? Pendant ce temps l'evaluation est une serie de taches tres difficiles tres importantes necessitant une expertise professionnelle et une formation en particulier l'application de la methode excedentaire est la methode la plus complexe.
