Selon l'article 158 de la loi fonciere de 2024 la methode de coefficient d'ajustement des prix fonciers est appliquee en prenant le prix foncier dans le bareme des prix fonciers multiplie par le coefficient d'ajustement des prix fonciers. Le coefficient d'ajustement des prix fonciers est determine par la comparaison du prix foncier dans le bareme des prix fonciers avec le prix foncier du marche.
La methode de coefficient d'ajustement des prix fonciers est appliquee pour determiner specifiquement le montant de l'indemnisation lorsque l'Etat recupere des terres dans les cas de recuperation de plusieurs parcelles de terrain adjacentes qui ont le meme objectif d'utilisation et qui ont ete fixes comme prix foncier dans le bareme des prix fonciers mais qui ne remplissent pas les conditions pour appliquer la methode de comparaison.
Sur la base de l'article 7 du decret 71/2024/ND-CP la determination du prix du terrain selon la methode du coefficient d'ajustement du prix du terrain est effectuee comme suit :
1. Observer et recueillir des informations sur les parcelles de terrain a evaluer en fonction de l'emplacement du terrain et de la zone reglementaires dans le bareme des prix fonciers notamment : l'emplacement la superficie le type de terrain et la duree d'utilisation les informations sur les prix fonciers dans le bareme des prix fonciers.
2. Etudier et recueillir des informations sur les prix des terrains pour chaque emplacement de terrain et zone conformement aux reglementations suivantes :
- Informations d'entree pour la valorisation des terres selon les methodes de valorisation des terres notamment :
+ Le prix du terrain est enregistre dans la base de donnees nationale sur le foncier la base de donnees nationale sur le prix ;
+ Prix du terrain indique dans le contrat de transfert des droits d'utilisation des terres ; prix gagnant de la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres apres avoir rempli ses obligations financieres ;
+ Les prix fonciers recueillis lors d'enquetes et d'enquetes pour les cas ou il n'y a pas d'informations sur les prix fonciers selon les 2 cas susmentionnes.
- Les informations sur le prix des terrains entrants mentionnees ci-dessus sont des informations formees au cours des 24 mois a compter du moment de la fixation du prix des terrains prevus aux paragraphes 2 et 3 de l'article 155 de la loi fonciere de 2024. L'utilisation des informations collectees conformement a ce paragraphe privilegie l'utilisation des informations les plus proches du moment de la fixation du prix des terrains.
Dans le cas ou la parcelle de terrain choisie pour collecter des informations contient des biens lies au terrain la deduction de la valeur des biens lies au terrain est effectuee pour determiner le prix du terrain de la parcelle de terrain conformement aux dispositions des paragraphes 4 et 5 de l'article 4 du decret 71/2024/ND-CP.
3. Determiner le prix du marche des terrains pour chaque emplacement terrain et zone :
- Statistiques des prix fonciers recueillies selon chaque emplacement foncier et zone ;
- Dans le cas ou le prix du terrain est collecte selon chaque emplacement de terrain et zone ou plusieurs parcelles de terrain ont une certaine similitude en termes de prix du terrain si le prix du terrain est trop eleve ou trop bas par rapport au niveau general supprimer cette information de prix du terrain avant de determiner le prix du terrain sur le marche ;
- Le prix du marche des terrains pour chaque emplacement terrain et zone est determine en prenant la moyenne des prix des terrains a cet emplacement terrain et zone.
La determination du coefficient d'ajustement des prix fonciers
Le coefficient d'ajustement des prix fonciers est determine par type de terrain type emplacement terrain zone en divisant le prix foncier du marche par le prix foncier dans le tableau des prix fonciers a cet emplacement terrain type.
5. Le prix du terrain de la parcelle doit etre evalue a chaque emplacement du terrain et zone determine comme suit :
