Les prix des logements depassent de loin les capacites de la population il est necessaire de reguler le comportement speculatif par la politique fiscale.
Selon PGS.TS Pham The Anh chef du departement d'economie de l'Universite nationale d'economie (NEU) la premiere solution pour baisser les prix des logements est d'avoir des solutions de la part de l'offre. « Il faut faire en sorte d'augmenter l'offre de projets d'augmenter le nombre de logements vendus sur le marche ». Parmi celles-ci le role de l'Etat est de « approuver rapidement » en particulier les projets de logements sociaux ».
Le professeur associe et docteur The Anh a souligne qu'il fallait augmenter l'offre de logements sociaux car 'la majorite des travailleurs n'ont la capacite de payer que les prix des logements sociaux bon marche et ne peuvent pas payer les logements commerciaux a prix eleves'. Cependant il a estime que 'la solution de l'offre ne fait qu'une partie' car le marche du logement actuel est 'trop manipule par les speculateurs'. Pour reguler les prix il faut
Tout d'abord le professeur associe et docteur The Anh a propose de taxer l'immobilier a l'insu. Cette politique s'applique a la fois aux particuliers et aux entreprises. Il estime que si les entreprises demandent des projets qu'elles detiennent mais qu'elles ne les mettent pas en œuvre et qu'ils expirent avant terme l'Etat doit recouvrer ou taxer tres fortement. En fait de nombreuses grandes entreprises immobilieres detiennent de quelques dizaines a des milliers d'hectares de terrain. De meme si les particuliers achetent
Cependant si l'on determine que la faute incombe au gouvernement telle que le retard dans la fourniture des permis ou les problemes de procedure administrative elle sera exclue.
Deuxiemement le professeur associe et docteur The Anh a propose de taxer la propriete de nombreux biens immobiliers. L'ecart entre riches et pauvres provient en grande partie de ce marche lorsque certaines personnes qui travaillent toute leur vie ne peuvent pas acheter un petit appartement tandis que d'autres possedent des dizaines d'appartements. Par consequent il est necessaire d'utiliser la politique fiscale pour reglementer.
Le professeur associe et docteur The Anh a propose de ne pas taxer la propriete d'une ou deux maisons mais de la troisieme a la quatrieme il faut payer des impots. Ou dans le contexte du vieillissement de la population actuel pour favoriser l'accouchement l'Etat peut se baser sur le nombre d'enfants dans une famille pour determiner le nombre de maisons exonerees d'impot.
Cette politique fiscale sur l'immobilier qu'il s'agisse d'une premiere maison ou d'une deuxieme maison est appliquee dans la plupart des pays developpes. Lorsque l'Etat perçoit des impots il a des ressources pour developper les infrastructures pour la societe et reduire les comportements de retenue afin d'eviter que les ressources ne meurent dans la societe. Les comportements de retenue sont nocifs pour l'economie provoquant des inegalites de biens et de revenus. Nos politiques fiscales actuelles encouragent indirectement ces comportements'
Expliquant plus en detail le professeur associe et docteur The Anh estime qu'il est necessaire de taxer progressellement. Par exemple le proprietaire d'une deuxieme maison doit payer une taxe de 1 % tandis que le proprietaire d'une troisieme maison doit payer une taxe de 2 % par rapport a la valeur de la maison chaque annee.
« Quiconque veut le retenir peut le faire mais il doit payer des impots. L'Etat et la societe sont tous les deux heureux » - a-t-il declare.
Enfin le professeur associe et docteur The Anh a estime qu'il etait necessaire de taxer les actes de speculation et de rachat rapides. M. Anh a qualifie cela de « comportement qui n'est pas encourage qui n'apporte pas de valeur ajoutee a la societe et qui pousse les prix de l'immobilier a la hausse ».
Recemment l'abandon par le ministere des Finances du projet de loi sur les impots lies a l'immobilier est un recul dans la gestion du marche immobilier.
Le professeur associe et docteur The Anh a declare qu'actuellement le taux d'imposition sur le transfert immobilier est de 2 %. Mais si nous ajustons le taux d'imposition sur le transfert general a 1 % et que les proprietaires achetent et revendent des biens immobiliers pendant 1 an ils devront payer une taxe de transfert plus elevee d'environ 3 a 4 % par exemple tandis que s'ils achetent et revendent en 2 a 3 mois ils devront peut-etre payer jusqu'a 10 % de l'impot sur la
Auparavant le ministere des Finances a explique qu'en supprimant les reglementations sur la taxation de l'immobilier il n'etait pas possible de calculer les coûts d'achat d'immobilier il n'etait pas possible de calculer les revenus. Mais le ministere des Finances peut appliquer la methode de taxation selon la valeur des transactions ou le prix de vente le taux d'imposition applique aux transactions n'a qu'a s'accumuler au cours de la periode de detention (plus la periode de detention est longue
La politique de credit doit egalement distinguer les vrais acheteurs de logements et les speculateurs
En ce qui concerne la politique de credit le professeur associe et docteur Pham The Anh estime qu'il faut distinguer le comportement des emprunteurs d'une premiere maison du comportement des emprunteurs d'une deuxieme ou troisieme maison pour speculer et stocker.
PGS.TS The Anh analyse qu'actuellement meme les interets des prets immobiliers depassent la capacite de paiement des gens. Prenons l'exemple d'une maison de 5 milliards de VND si l'on emprunte 70 % de la valeur l'argent emprunte est de 3 5 milliards de VND. Avec un revenu moyen de 20 millions de VND/mois les gens ne pourront pas rembourser les interets sans parler de payer le principal.
Si vous payez un taux d'interet de 7 %/an pour un pret de 3 5 milliards de VND au cours de la premiere annee les interets ont atteint 245 millions de VND. Cela signifie qu'un travailleur ayant un revenu mensuel de 20 millions de VND tout le revenu mensuel du travailleur ne suffit qu'a payer les interets bancaires' a declare le professeur agrege et docteur The Anh.
Par consequent le professeur associe et docteur The Anh estime que les prix eleves des logements ne font pas seulement perdre aux gens de nombreuses annees pour rembourser leurs dettes mais les rendent egalement incapables de rembourser leurs interets. C'est la principale raison pour laquelle les transactions immobilieres actuelles ne sont destinees qu'aux super-riches et aux speculateurs tandis que la grande majorite des travailleurs n'y peuvent pas acceder.
Si la plupart des travailleurs a revenus moyens et eleves accedent au programme de pret pour acheter une premiere maison les taux d'interet doivent etre faibles et doivent etre encourageants seulement environ 4 a 5 %/an. Et ceux qui empruntent pour acheter une deuxieme ou troisieme maison doivent payer d'autres taux d'interet... nous ne devrions pas utiliser la politique de credit pour encourager les emprunteurs a speculer et a detourner l'immobilier' a declare le professeur associe et docteur The Anh.
Il estime que la politique de credit actuelle ne distingue pas entre emprunter pour acheter la premiere maison ou la deuxieme ou la troisieme maison de sorte que chaque fois qu'il y a un assouplissement du credit ou une baisse des taux d'interet les flux de capitaux se dirigent principalement vers l'immobilier speculatif.
De meme la politique de credit ou les taux d'interet doivent egalement faire la distinction entre les entreprises immobilieres. Les entreprises empruntant de l'argent pour developper un projet immobilier si ce projet n'est pas acheve et continuent a emprunter pour occuper d'autres projets elles doivent supporter d'autres taux d'interet' a partage le professeur associe et docteur The Anh.
Selon le professeur associe et docteur The Anh la politique d'assouplissement du credit actuelle encourage le detournement de terres et de logements qui poussent les prix de l'immobilier a la hausse. Par consequent la politique des taux d'interet des prets immobiliers des particuliers doit distinguer les emprunteurs qui empruntent pour acheter la premiere maison ou la deuxieme maison.
