L'ensemble du marche s'ajuste
Selon un rapport du Centre d'etudes de marche et de comprehension des clients One Mount Group, sur l'ensemble du marche, le volume total des transactions de transfert de Hanoï en novembre 2025 a atteint environ 6 100 transactions, soit une baisse de 18% par rapport a octobre, mais toujours superieur a la moyenne de 2025. Il est a noter que la baisse n'est pas generalisee mais montre clairement une differenciation par region et par client.
M. Tran Minh Tien - Directeur du Centre d'etudes de marche et de comprehension des clients One Mount Group - a declare que le marche des appartements secondaires a Hanoï a enregistre environ 3 100 transactions, en baisse de 22% par rapport a octobre, les terrains residentiels et les zones basses ont legerement diminue, d'environ 10%.
Malgre un impact clair, le segment des appartements de grande hauteur joue toujours un role cle, representant plus de 50% du volume total des transactions et maintenant sa position de leader du marche secondaire pour le 6e mois consecutif.
Apres une periode de forte augmentation des flux de capitaux speculatifs depuis le milieu de l'annee, le marche entre dans un processus de purification. La pression accrue des taux d'interet depuis octobre, associee a la stagnation des prix des transferts, a eu un impact direct sur le groupe d'investisseurs utilisant le levier financier, conduisant a une vague de retrait des investisseurs a court terme", a estime M. Tran Minh Tien.
Pression des taux d'interet, deplacement vers la valeur reelle
En novembre, de nombreuses banques commerciales ont augmente les taux d'interet des depots de 0,8 a 1,2 point de pourcentage, portant la moyenne a environ 5,64% par an. Au 21 novembre, l'encours de credit a augmente de 16%, tandis que les depots n'ont augmente que de 12% par rapport a la fin de 2024.
Au meme moment, de nombreux prets immobiliers decaisses fin 2023 - debut 2024 ont commence a entrer dans la phase d'echeance du principal, ce qui a entraîne une augmentation soudaine des obligations de remboursement du principal et des interets. Face a la pression de l'augmentation des coûts du capital, une partie des investisseurs a court terme ont ete contraints de restructurer leurs flux de tresorerie, de baisser les prix d'offre, mais ont egalement du mal a trouver des acheteurs.
En outre, le prix de transfert a atteint le seuil de resistance, de juillet a octobre 2025, le prix d'offre a Vinhomes Ocean Park a augmente de 22%, atteignant environ 77 millions de VND/m2, Vinhomes Smart City a augmente de 14%, atteignant environ 98 millions de VND/m2. Cependant, en novembre, sous l'impact simultane des taux d'interet et de la psychologie du marche, le prix d'offre est reste presque inchange, n'augmentant que legerement de 0,8
Inversement, le groupe des autres projets a enregistre 1 960 transactions, soit une baisse de seulement 3% par rapport a octobre. A l'exception de Vinhomes Times City, le prix du top 10 des projets les plus liquides a toujours augmente de 4 a 5%, atteignant en moyenne environ 80 millions de VND/m2.
Plus on approche de la fin de l'annee, plus la demande reelle de logements pour les projets du centre-ville et les zones residentielles stables augmente. Ces projets sont moins affectes par les facteurs speculatifs ou les fluctuations des taux d'interet a court terme, de sorte que les transactions et les prix de vente maintiennent toujours une tendance a la hausse stable", a explique M. Tien.
A moyen terme, M. Tran Minh Tien estime que la phase de correction de fin 2025 est technique et necessaire. Les donnees historiques montrent que le marche de 2024 a egalement connu une phase de correction de fin d'annee, qui a dure jusqu'a la fin du premier trimestre 2025 avant de percer a nouveau au deuxieme et au troisieme trimestre 2025.
Selon M. Tran Minh Tien, un scenario similaire devrait se reproduire en 2026, mais avec une structure de marche plus saine: les flux de capitaux speculatifs a court terme continuent de reduire leur role; le marche est principalement dirige par la demande reelle de logement et les investisseurs a long terme; et en meme temps, le niveau de dependance a l'egard des leviers bancaires diminue de maniere significative, ce qui contribue a rendre la liquidite plus stable et durable.
La dynamique de croissance dans la periode a venir est renforcee par les infrastructures de transport cles dans les zones Est et Ouest, notamment: le pont Ngoc Hoi, le pont Hong Ha, le pont Me So, les lignes de metro...
Selon les previsions du Centre d'etudes de marche et de comprehension des clients One Mount Group, le marche des transferts d'appartements a Hanoï en 2026 pourrait atteindre 37 000 a 38 000 transactions, soit une augmentation d'environ 4,5% par rapport a 2025.
