Du "point d'ancrage des prix" au "test de liquidité".
Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), auparavant, les terrains mis aux enchères étaient souvent considérés comme des "points d'ancrage" des prix du marché local. Pour le groupe de terrains résidentiels mis aux enchères pour les particuliers, les prix gagnants élevés créent souvent un effet de référence, ce qui fait que le niveau des prix dans les zones voisines est rapidement ajusté en conséquence.
Pendant ce temps, pour les terrains mis aux enchères pour le développement de projets, le prix d'adjudication affecte directement le calcul du coût des marchandises vendues de l'entreprise. Lorsque les coûts fonciers augmentent, les investisseurs sont obligés de recalculer la structure des produits, le plan financier et le prix de vente afin d'assurer l'efficacité de l'investissement.
Cependant, la balance du marché évolue progressivement à mesure que l'offre de terrains mis aux enchères a tendance à augmenter. Après le processus de réorganisation des unités administratives, ainsi que la nécessité de créer des ressources pour l'investissement dans les infrastructures et le développement urbain, de nombreuses localités examinent la planification et les plans d'utilisation des terres afin d'introduire davantage de fonds fonciers éligibles sur le marché.
Dans un contexte où le coût du capital reste un facteur à prendre en compte, le goût des investisseurs évolue également et se différencie clairement. L'augmentation de l'offre de terrains mis aux enchères rend le niveau de concurrence entre les parcelles de terrain de plus en plus clair.
Les investisseurs ont plus de choix, tout en pesant plus attentivement entre les terrains mis aux enchères, les terrains dans les zones résidentielles existantes et les produits immobiliers dans les grandes villes voisines. Par conséquent, la mentalité d'"acheter à tout prix" diminue progressivement, ce qui fait que le prix d'adjudication n'est plus aussi élevé qu'auparavant.
Parallèlement, la psychologie de l'investissement évolue également dans une direction positive, passant de la course aux fièvres foncières à la pensée d'investissement à long terme. Les clients privilégient de plus en plus les produits dotés d'une législation transparente, d'infrastructures planifiées de manière synchrone et d'un potentiel d'exploitation à long terme.
Le prix de l'enchère gagnante reflète progressivement la valeur réelle.
Selon VARS IRE, un autre facteur important qui affecte le marché des enchères foncières est la nouvelle réglementation visant à accroître la transparence, à limiter le dépôt et à réduire les enchères spéculatives.
L'augmentation du niveau des dépôts et l'augmentation des exigences en matière de capacité financière rendent les coûts de participation aux enchères plus élevés, en particulier dans le contexte de l'application du nouveau barème des prix fonciers, entraînant une tendance à la hausse des prix de départ. Ceci est considéré comme un filtre efficace pour le groupe d'investisseurs utilisant l'effet de levier financier ou participant aux enchères dans le but de court terme.
Selon les réflexions des membres de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers dans certaines localités, les participants aux enchères sont désormais plus prudents, évaluant attentivement les facteurs d'emplacement, d'infrastructure, de capacité d'exploitation et de besoins réels en logement, au lieu de simplement parier sur l'espoir d'une augmentation des prix à court terme.
M. Trần Thế Dũng - chef du comité de pilotage de VARS Ninh Bình - a déclaré que depuis le début de l'année, deux grandes ventes aux enchères ont été enregistrées dans la province de Ninh Bình, notamment la vente aux enchères des droits d'utilisation de 161 parcelles de terrain résidentiel dans la zone résidentielle centrale de Gia Thanh, commune de Gia Trấn, et la vente aux enchères de 40 parcelles de terrain résidentiel dans 9 zones résidentielles du quartier de Hoa Lư.
Parmi eux, dans la commune de Gia Trấn, le prix d'adjudication a diminué d'environ 30% par rapport aux phases précédentes. Après l'enchère, les activités d'achat et de revente sont également assez calmes. Dans le quartier de Hoa Lư, le prix d'adjudication a diminué d'environ 10%; il est à noter que de nombreux cas ont payé le même prix de départ, ce qui montre que la psychologie prudente s'est manifestée plus clairement dans le comportement de participation à l'enchère.
Ces développements montrent en partie que les enchères foncières réduisent progressivement leur rôle de "directeur des attentes de prix" comme au cours de la période précédente. Les participants aux enchères réfléchissent plus attentivement, tandis que le prix d'adjudication dépend de plus en plus de l'emplacement, des infrastructures, de la capacité d'exploitation et des besoins réels de chaque zone.
Selon VARS IRE, le marché des terrains mis aux enchères entre dans une phase de différenciation claire. Les terrains ayant un statut juridique transparent, des infrastructures synchronisées, répondant aux besoins réels en logements, sont toujours susceptibles de maintenir des prix élevés. Inversement, les zones qui ont connu une forte hausse principalement grâce aux attentes d'une hausse des prix ou à des activités spéculatives à court terme seront soumises à une plus forte pression d'ajustement.
