Le goulot d'étranglement central reste le problème des avantages.
Selon le Dr Tran Xuan Luong - expert en immobilier de l'Université nationale d'économie, au cours de la période précédente, la plupart des projets, en particulier les projets situés dans le centre-ville, de nombreux promoteurs ont souvent choisi l'option de payer de l'argent au lieu de réserver des terrains pour le développement de logements sociaux.
La principale raison est la limitation du fonds foncier urbain. L'attribution de 20% de la superficie du projet à la construction de logements sociaux peut rendre l'efficacité des bénéfices faible, tout en affectant la synchronisation et la marque du projet.
Pour les projets situés en périphérie du centre-ville, où les terrains sont plus vastes et où les coûts de déblaiement sont inférieurs, l'attribution de terrains pour les logements sociaux est considérée comme plus réalisable. Cependant, en réalité, cette partie de terrain de 20% n'a pas toujours un emplacement favorable.
Dans certains cas, le fonds foncier est situé dans des zones de connexion d'infrastructures faibles, à proximité de cimetières ou présentant des facteurs défavorables à la planification, ce qui rend difficile le développement du logement social.
Selon le Dr Tran Xuan Luong, le goulot d'étranglement central réside toujours dans le problème des avantages et des besoins. Si l'efficacité économique n'est pas assurée, les entreprises ne seront pas intéressées à participer. Pendant ce temps, de nombreux terrains, bien qu'ayant une grande superficie, sont éloignés du centre, les infrastructures ne sont pas synchronisées, ce qui n'est pas pratique pour la vie, l'étude et le travail, il est donc difficile d'attirer les acheteurs.
Cet expert estime également que, dans certains cas, la supervision et la gestion ne sont pas encore vraiment strictes, il existe encore des situations de manque de vigilance ou d'"assouplissement", ce qui conduit à ce que l'obligation d'attribuer des terrains de logements sociaux dans les projets ne soit pas pleinement mise en œuvre.
Afin de développer à la fois une ville moderne et d'assurer la sécurité sociale, le Dr Trần Xuân Lượng a proposé que Hanoï change sa façon de penser la planification dans le sens d'une ville compacte, liée au développement des transports publics, en particulier le système ferroviaire urbain.
En conséquence, le modèle de développement urbain axé sur les transports publics (TOD) doit être appliqué avec force. Dans un rayon d'environ 800 m autour des gares ferroviaires urbaines, la zone centrale de 200 m devrait être prioritairement développée avec une densité élevée, pratique pour les piétons et l'utilisation des transports publics.
Le Dr Trần Xuân Lượng estime que le développement urbain lié aux transports publics permet non seulement de résoudre le problème des infrastructures et de la densité de population, mais aussi de limiter l'expansion urbaine généralisée, d'éviter le gaspillage de terres et de réduire l'impact environnemental. Dans ce cas, les coûts sociaux diminuent, tout en créant de meilleures conditions pour le développement du logement, y compris le logement social.
Les incitations doivent être liées au calendrier et aux résultats de la mise en œuvre.
D'un point de vue juridique, l'avocate Lê Hằng - TAT Law Firm - estime que dans le contexte où de nombreux projets de grande envergure à Hanoï n'attribuent pas de fonds fonciers pour le logement social, la question qui se pose n'est pas seulement de savoir s'il y a une violation ou non, mais aussi la manière dont la loi est conçue et appliquée à chaque étape.
Selon l'avocate Lê Hằng, il est nécessaire de revoir l'ensemble de la chaîne de responsabilités, de la planification à l'approbation en passant par le processus de mise en œuvre, au lieu de ne poser la question qu'à un sujet spécifique. Les lacunes ne résident pas seulement dans les réglementations, mais aussi dans le mécanisme de transition et le contrôle des obligations dans la pratique.
L'avocate Lê Hằng a souligné qu'il ne faut pas aborder le problème de manière extrême, en transférant toutes les obligations aux entreprises. L'État doit concevoir un mécanisme transparent, les entreprises doivent avoir la capacité de prévoir les coûts et les obligations, et les citoyens doivent être assurés du droit d'accès au logement social.
Cependant, si les incitations ne sont pas liées à des responsabilités de mise en œuvre spécifiques, la politique risque de se "déformer" très facilement. Les entreprises peuvent bénéficier d'incitations foncières, fiscales ou de crédit, mais la mise en œuvre des logements sociaux est lente, réduite ou non conforme aux engagements.
Par conséquent, TAT Law Firm estime que les incitations doivent être liées au calendrier et aux résultats de la mise en œuvre. Lorsque les obligations sont clairement définies dès le début, contrôlées dans le processus de mise en œuvre et liées par des responsabilités spécifiques, le logement social ne sera plus une partie "oubliée" dans les grands projets.
