Le plafond de paiement de 30 à 70% n'est pas réellement supprimé
Le projet de loi amendée sur le commerce immobilier apporte des changements notables au paiement lors de l'achat de biens immobiliers futurs.
Conformément à l'article 25 de la loi sur le commerce immobilier de 2023 en vigueur, le paiement est effectué en plusieurs fois. La première fois, le promoteur immobilier est autorisé à percevoir au maximum 30% de la valeur du contrat, y compris l'acompte.
Les fois suivantes doivent être conformes au calendrier de construction, mais le montant total que le promoteur immobilier peut percevoir avant la livraison du bien immobilier ne doit pas dépasser 70% de la valeur du contrat. Dans le cas où le vendeur est une organisation économique à capitaux étrangers relevant de la loi, le montant total perçu ne doit pas dépasser 50%.
Si l'acheteur n'a pas reçu de certificat de droit d'utilisation des terres, de propriété des biens attachés à la terre, communément appelé livre rose, le promoteur ne doit pas percevoir plus de 95% de la valeur du contrat. L'acheteur paie le 5% restant après la délivrance du livre.
Pendant ce temps, l'article 20 du projet de loi modifiant la loi sur le commerce immobilier ne stipule que que le paiement est effectué plusieurs fois conformément à l'accord des parties, sans exprimer directement les limites de 30% et 70% comme la loi actuelle.
Ce changement pourrait conduire à une interprétation selon laquelle les limites de protection des acheteurs de logements ont été supprimées, permettant ainsi aux promoteurs de percevoir plus d'argent dès le début du projet.
Cependant, selon l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh, la compréhension ci-dessus ne reflète pas pleinement le dossier du projet de loi.
Le projet de loi amendée ne fait que modifier la technique législative, sans changer la nature des réglementations", a déclaré l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh.
Selon l'analyse de l'avocat, l'article 20 du projet de loi stipule que le gouvernement doit fournir des instructions détaillées. Dans le projet de décret joint au dossier du projet de loi, les limites de paiement actuelles sont toujours héritées.
Le premier paiement est toujours proposé à un maximum de 30% de la valeur du contrat, y compris l'acompte. Les paiements suivants doivent être conformes au calendrier de construction, mais le montant total payé avant la remise du bien immobilier ne doit pas dépasser 70% de la valeur du contrat.
Dans le cas où le vendeur est une organisation économique à capitaux étrangers qui relève de la réglementation, le montant total collecté avant la remise ne doit pas dépasser 50% de la valeur du contrat.
Ainsi, selon le projet de dossier actuel, les seuils de 30% et 70% ne sont pas complètement supprimés mais sont transférés de la loi au décret réglementant en détail.
L'avocat Nguyễn Văn Đỉnh a qualifié cela de technique de "pouvoir législatif", selon laquelle la loi ne réglemente que les questions fondamentales et de principe; les contenus qui doivent être réglementés de manière flexible sont confiés au gouvernement pour réglementation.
Cette méthode de construction est conforme à l'orientation générale du projet de loi modifiant la loi sur le commerce immobilier. Le ministère de la Construction a déclaré que le projet est conçu dans le sens d'une réduction du nombre d'articles, d'une promotion de la décentralisation et de ne conserver dans la loi que les contenus de principe relevant de la compétence de l'Assemblée nationale.
Cependant, lors de la séance d'examen préliminaire, l'organe de l'Assemblée nationale a toujours demandé une évaluation globale de l'impact de la limite du taux de paiement, du mécanisme de blocage des comptes et de la garantie bancaire sur la protection des acheteurs de biens immobiliers futurs.
L'organisme d'examen note également que les contenus qui affectent directement les droits de propriété, les libertés contractuelles et la protection des parties vulnérables doivent être pleinement légalisés, au lieu d'être uniquement stipulés dans les textes réglementaires.
L'acheteur ne détient plus directement le dernier 5%.
Un changement plus notable dans le projet réside dans la manière de traiter les 5% restants de la valeur du contrat lorsque l'acheteur n'a pas encore reçu le livre rose.
Selon le mécanisme actuel, l'investisseur n'est autorisé à percevoir qu'un maximum de 95% de la valeur du contrat. Le dernier 5% est toujours conservé par l'acheteur et n'est payé qu'après que l'organisme compétent a délivré le livre rose.
Le projet de loi continue de ne pas autoriser les promoteurs à recevoir directement plus de 95% lorsque l'acheteur n'a pas de livret. Cependant, l'acheteur peut devoir transférer les 5% restants sur un compte bloqué ouvert dans un établissement de crédit ou utiliser une autre forme de garantie convenue.
Cet argent n'a pas été remis au promoteur et le promoteur n'a pas non plus le droit de l'utiliser. Le compte n'est libéré et l'argent n'est transféré au promoteur qu'après que l'acheteur a reçu le livre rose.
Selon l'avocat Nguyen Van Dinh, le nouveau mécanisme vise à traiter la situation où certains clients ont reçu la livraison et utilisé des maisons de manière stable mais n'ont pas coordonné les procédures de délivrance de titres fonciers parce qu'ils n'ont pas besoin d'acheter, de vendre, de donner ou d'hypothéquer des biens immobiliers.
Le fait de ne pas avoir reçu de livret signifie que l'acheteur conserve toujours 5% de la valeur du contrat, même si la cause du retard dans l'achèvement des procédures ne relève peut-être pas entièrement du promoteur.
Cette réglementation garantira l'harmonie des intérêts entre les parties, liant à la fois la responsabilité du promoteur, la nécessité de soumettre rapidement les dossiers et de compléter les procédures pour que l'organisme d'État délivre le livre rose à l'acheteur, et liant également la responsabilité de l'acheteur, évitant la procrastination due au manque de besoin de livre rose", a analysé l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh.
Selon l'avocat, lorsque l'argent est transféré sur un compte bloqué, les droits de l'acheteur sont toujours protégés car le promoteur n'a pas utilisé cet argent. Pendant ce temps, le promoteur a une base pour recevoir la valeur totale du contrat après avoir rempli les obligations nécessaires pour délivrer le livret.
En principe, après que le promoteur immobilier a livré la maison et effectué toutes les procédures pour que l'organisme d'État délivre un livre rose à l'acheteur, le promoteur immobilier a rempli 100% de ses obligations, il est donc nécessaire de payer automatiquement 100% de la valeur du contrat sans dépendre de la volonté de l'acheteur", a déclaré M. Dinh.
Cependant, pour que le mécanisme de gel puisse être appliqué, les réglementations d'orientation devront clarifier qui est le titulaire du compte, quelle partie supporte les frais bancaires, comment traiter les intérêts courus, les dossiers servant de base au gel et le plan de traitement si l'acheteur et le promoteur immobilier ont un litige.
Le projet de loi modifiant la loi sur le commerce immobilier est toujours en cours d'examen et de finalisation. Par conséquent, les limites de paiement et le plan de traitement du dernier 5% peuvent continuer à être ajustés avant d'être soumis à l'Assemblée nationale pour examen.
