La definition claire des droits et obligations des parties dans l'accord de depot pour l'achat et la vente de biens immobiliers
Sur la base du paragraphe 1 de l'article 328 du Code civil de 2015 le depot est le fait qu'une partie (l'acquereur) verse a l'autre partie (l'acquereur) une somme d'argent ou de metal precieux de pierres precieuses ou d'autres biens de valeur (appeles en general les biens a depot) pour une duree determinee afin d'assurer la conclusion ou l'execution du contrat.
En outre le paragraphe 2 de l'article 328 du Code civil de 2015 stipule specifiquement comme suit :
Si le contrat est conclu et execute le bien prepaye est restitue au prepaye ou deduit pour remplir l'obligation de paiement ; si le prepaye refuse l'execution du contrat le bien prepaye appartient au prepaye ; si le prepaye refuse l'execution du contrat il doit restituer au prepaye le bien prepaye et une somme d'argent equivalente a la valeur du bien prepaye sauf accord contraire.
En consequence les obligations des parties lors de la signature d'un contrat de depot pour l'achat et la vente de maisons et de terrains sont les suivantes :
Le cas 1 : Le contrat est conclu et mis en œuvre
Dans le cas ou le contrat est conclu et execute le bien acompte est restitue au debiteur ou est deduit pour executer l'obligation de paiement. Habituellement cet argent sera inclus dans l'argent d'achat.
Truong hop 2 : Le contrat n'est pas conclu et mis en œuvre
- Si le debiteur refuse l'execution du contrat les biens debiteurs appartiennent au debiteur.
- Si le debiteur de la caution refuse l'execution du contrat il doit verser au debiteur de la caution l'actif de la caution et une somme d'argent equivalente a la valeur de l'actif de la caution (rembourser l'argent de la caution et etre 'acquitte' d'une somme d'argent equivalente au montant de la caution).
Dans le cas 2 les parties peuvent convenir d'autres accords (si les parties ont d'autres accords qui ne sont pas contraires a la loi et a l'ethique sociale ils sont mis en œuvre conformement a cet accord).
Le montant du depot pour l'achat et la vente de maisons et de terrains
Le Code civil de 2015 ne stipule pas specifiquement le montant du depot de garantie les parties etant donc autorisees a s'entendre elles-memes. Cependant pour limiter les risques les parties devraient convenir que le montant du depot ne depasse pas 30 % de la valeur du contrat de transfert ou d'achat et de vente de maisons et de terrains.
L'evaluation des risques et des obligations des parties lorsque le contrat n'est pas signe ou n'est pas execute depend de la partie qui viole l'engagement. Plus precisement : si le debiteur de l'acompte viole l'engagement il doit restituer l'acompte et indemniser une somme equivalente ; au contraire si le debiteur de l'acompte viole l'engagement l'acompte reviendra au debiteur de l'acompte.
La certification ou la certification des contrats d'achat et de vente de maisons et de terrains
Selon le Code civil de 2015 la loi fonciere de 2024 et la loi sur le logement de 2023 la loi n'oblige pas les contrats de depot a notarier ou a authentifier ; cette disposition n'est obligatoire que pour les contrats de transfert d'attribution de droits d'utilisation des terres et de biens associes aux terres.
Cependant afin d'assurer la legalite et d'eviter les litiges les parties doivent effectuer la notariation ou la certification du contrat de depot aupres de l'organisme competent.
C'est peut-etre utilise comme'remboursement anticipe' au lieu de 'paiement anticipe' dans les contrats d'achat et de vente de maisons et de terrains
Sur la base du paragraphe 2 de l'article 328 du Code civil de 2015 si l'une des parties refuse de conclure ou ne respecte pas le contrat la partie en infraction devra payer une amende d'acompte a l'exception d'un accord different.
Cependant dans le cas ou les parties s'accordent a indiquer'rembourser a l'avance' au lieu de'rembourser a l'avance' les obligations legales des parties en cas de violation ne seront pas les memes que celles du depot. 'Remise a l'avance' est comprise comme une partie du paiement a l'avance pour la mise en œuvre du contrat. Lorsque le contrat d'achat de vente ou de transfert n'est pas conclu cette somme sera traitee comme suit :
- Si l'acheteur refuse de conclure ou de mettre en œuvre le contrat l'argent prepaye est rembourse et n'est pas penalise sauf accord contraire.
- Si le transfert refuse de conclure ou de mettre en œuvre le contrat il n'a qu'a restituer l'argent prepaye et a ne pas payer d'acompte a moins d'un autre accord.
Ainsi lorsque les parties utilisent le terme'rembourser a l'avance' au lieu de 'deposer un acompte' si une partie ne continue pas a conclure ou a mettre en œuvre le contrat elle n'a qu'a rembourser la somme d'argent reçue sans appliquer d'acompte sauf accord contraire conformement aux dispositions legales et a l'ethique sociale.
