Priorité aux ressources pour les projets ayant une base juridique complète et une efficacité socio-économique élevée
Lors du séminaire "Débloquer des sources de capitaux pour un marché immobilier durable", les experts ont estimé que dans un contexte où les canaux de mobilisation de capitaux à moyen et long terme ne se sont pas développés de manière proportionnelle, le crédit bancaire joue toujours un rôle particulièrement important pour le marché immobilier.
Du point de vue de la gestion, M. Dao Van Ha, directeur adjoint du département des prévisions et des statistiques de la Banque d'État, estime que la gestion du crédit ne vise pas seulement à répondre aux besoins en capital, mais doit également garantir que les ressources sont allouées au bon endroit, créant une valeur réelle et contribuant à améliorer la capacité des entreprises.
Les capitaux affluent vers des projets juridiques complets et les besoins réels sont les crédits les plus sûrs. Inversement, les capitaux affluent vers la spéculation, mais les projets ne sont pas encore achevés, pas encore juridiquement complets, c'est la source du risque systémique", a souligné M. Hà.
Ce message montre que le crédit ne se retire pas de l'immobilier, mais que les critères de financement ont changé. Au lieu d'une répartition dispersée, les établissements de crédit accordent de plus en plus d'importance à la transparence juridique, à la qualité des actifs et à la capacité de création de flux de trésorerie du projet.
Selon les experts, le cadre juridique est la base permettant aux banques de déterminer les droits d'actifs, d'évaluer l'avancement, d'évaluer les actifs garantis et d'élaborer des plans de recouvrement de créances. Inversement, les projets dont le cadre juridique n'est pas encore achevé présentent un risque de retard, d'augmentation des coûts de capital et d'augmentation du risque de créances douteuses.
En analysant plus en profondeur, l'expert économique Nguyễn Quang Huy, PDG du département des finances et de la banque de l'université Nguyễn Trãi, a déclaré que l'immobilier reste l'un des moteurs importants de l'économie, contribuant directement à la croissance du PIB et créant un effet d'entraînement sur plus de 40 secteurs et domaines tels que la construction, les matériaux, la finance et la banque, le commerce, les services et le travail.
Selon M. Huy, dans le contexte où le Vietnam vise un objectif de croissance à deux chiffres, ce dont le marché a besoin n'est pas de plus de capital à tout prix, mais de flux de capitaux guidés dans la bonne direction pour renforcer la confiance et se transformer en une offre de logements de qualité.
Lorsque les capitaux sont prioritaires pour les projets ayant une base juridique complète, une efficacité socio-économique élevée, un développement d'une offre diversifiée et répondant aux besoins réels, le marché formera une structure plus équilibrée, limitera la spéculation et améliorera l'accès au logement de la population", a analysé M. Huy.
Diversifier les sources de capitaux pour un développement durable du marché immobilier
Les experts estiment également qu'à long terme, il sera difficile de répondre aux besoins en capital du marché immobilier en s'appuyant uniquement sur le crédit bancaire.
La particularité de ce domaine est le long cycle d'investissement, de la préparation du projet à la construction en passant par le recouvrement du capital, qui dure généralement de 3 à 7 ans, voire plus pour les projets de grande envergure. Pendant ce temps, les capitaux des banques proviennent principalement des dépôts à court terme des particuliers et des entreprises.
Partant de cette réalité, M. Nguyễn Sơn, président du conseil des membres de VSDC, estime que pour débloquer les ressources de l'économie, il est nécessaire de promouvoir simultanément 4 canaux, à savoir l'investissement public, le marché des capitaux, le crédit bancaire et les IDE. Parmi ceux-ci, le marché des capitaux doit assumer plus clairement le rôle de fourniture de capitaux à moyen et long terme.
Nous devons accéder à des canaux de mobilisation de capitaux à long terme, à des instruments de dette qui peuvent être déployés tels que l'émission d'obligations, les produits bancaires, qui peuvent inclure des obligations d'augmentation de capital de niveau 2", a proposé M. Son.
Selon l'expert, l'investissement public crée une base d'infrastructure; le marché boursier, les IDE et les flux de capitaux d'investissement complètent les ressources des entreprises; les obligations fournissent des capitaux à moyen et long terme; tandis que le crédit bancaire doit se concentrer sur les projets ayant une bonne qualité d'actifs, des flux de trésorerie clairs et un niveau de risque approprié.
Citant l'expérience internationale, l'expert Nguyễn Quang Huy a déclaré que dans de nombreux pays, l'immobilier est financé par une structure de capital diversifiée, comprenant le crédit bancaire, le marché obligataire des entreprises, le marché des actions, les fonds d'investissement immobilier (REIT), les fonds d'assurance et les investisseurs institutionnels à long terme.
C'est également une orientation que le Vietnam doit progressivement promouvoir afin de réduire la pression sur le système bancaire et de créer des sources de capitaux à long terme adaptées aux spécificités du marché", a déclaré M. Huy.
Le développement synchrone du marché des capitaux ainsi que du crédit bancaire contribueront à former une structure de capital plus équilibrée, créant ainsi une base pour une reprise en profondeur du marché immobilier.
Dans le nouveau cycle de développement, les "règles du jeu" des flux de capitaux ont changé. Au lieu d'être dispersées, le crédit s'oriente vers des projets juridiquement transparents, répondant aux besoins réels et capables de créer des flux de trésorerie durables. Ceci est considéré comme une base importante pour que le marché immobilier entre dans une phase de croissance plus stable et plus durable.
