S'il faut eviter de choquer le marche
La question des prix des terrains continue d'attirer l'attention en particulier apres l'adoption de la loi fonciere de 2024. Les experts estiment que la construction d'un bareme des prix des terrains doit garantir l'harmonie entre les interets de l'Etat des entreprises et des citoyens afin d'eviter de choquer le marche ou de pousser les jeunes hors du reve de s'installer.
L'avocat Truong Anh Tu - president de TAT Law Firm - est l'un des partisans fervents de l'elimination du bareme des prix fonciers qui existe depuis plus de 30 ans. Selon lui l'elimination du bareme des prix fonciers est raisonnable et necessaire pour que les terres s'approchent du marche mais 'il n'est pas necessaire de courir apres le prix du marche a tout prix'. En effet apres la promulgation de la loi les prix fonciers ont fortement augmente ce qui a entraî
Selon l'avocat Tu l'Etat doit transparer le processus d'evaluation rendre publics les cartes les methodes de calcul et les donnees d'entree via un portail d'information ouvert. Les citoyens doivent connaître clairement la base de la perception des droits d'utilisation des terres afin d'eviter la situation ou ils reçoivent des notifications fiscales de milliards de dongs sans comprendre pourquoi.
En ce qui concerne la politique financiere l'avocat Tu propose de classer les obligations de paiement des droits d'utilisation des terres : les personnes qui changent d'usage devraient beneficier d'une exoneration ou d'une repartition flexible du delai de paiement ; les entreprises peuvent calculer des interets en cas de report du paiement. Pour les terrains adjacents ou les habitants vivent de maniere stable il est propose de 'reduire la totalite des droits d'utilisation des terres'. Les projets de logements sociaux et de reinstallation doivent etre exclus de la
Toujours selon M. Tu il est necessaire d'etablir un conseil d'evaluation independant avec la participation d'experts externes afin d'assurer l'objectivite et de controler les conflits d'interets. Un bon bareme des prix fonciers n'a pas besoin d'approcher le marche mais doit 'approcher la justice la capacite de paiement de la majorite et la strategie de developpement durable' - a partage M. Tu lors du seminaire 'Les prix fonciers et les impots fonciers... comment etre raisonnables?' organise par le journal
Les jeunes auront du mal a acheter une maison si le nouveau bareme de prix n'est pas soigneusement calcule
Du point de vue des entreprises Mme Vo Nhat Lieu - directrice de l'Institut de formation et de developpement de projets immobiliers PROPIIN - craint que sans un tremplin approprie le nouveau bareme des prix fonciers ne choque le marche en particulier en 2026 lorsque la politique sera officiellement appliquee. Selon elle en 2022 de nombreuses vagues de'sot foncier' ont fait grimper les prix des zones peripheriques de maniere deraisonnable. Si le nouveau bareme des prix fonciers n'est pas soigneusement calcule
Pour les entreprises les frais d'utilisation des terres representent actuellement environ 20 % de la valeur du projet et constituent une variable difficile a prevoir qui rend difficile la planification. Mme Lieu propose de classer le groupe d'utilisateurs des terres pour calculer le niveau de paiement approprie : les utilisateurs directs payent peu les frais les proprietaires de lots de terrain payent en moyenne 100 % et les investisseurs immobiliers commerciaux payent 100 %. En outre il est necessaire de raccourcir les procedures administratives afin d'eviter la situation d'une route
Le Dr Tran Viet Anh - vice-recteur de l'universite Hung Vuong - est d'accord avec la proposition de reduction des frais de changement de destination des terres mais estime qu'il est necessaire de redefinir le concept de 'prix du marche'. Il a souligne que la realite de l'evaluation basee sur les encheres foncieres est erronee car elle ne reflete pas le marche reel.
En outre la recherche d'entreprises d'evaluation fonciere en particulier pour les terres publiques rencontre des difficultes en raison de la crainte des risques juridiques. Par consequent il a propose qu'il y ait une feuille de route claire pour eviter de choquer le marche tout en separant les terres commerciales et les terres au service de la securite sociale.
M. Tran Viet Anh a egalement propose d'etendre la politique d'exoneration et de reduction des droits d'utilisation des terres pour les projets de logements sociaux sous forme de location a long terme. C'est un moyen efficace de reduire les prix des logements. Dans le meme temps il est necessaire de promouvoir la reforme des procedures d'investissement car 'de nombreux projets durent de 2 a 10 ans ce qui augmente les coûts et fait grimper les prix des terrains'.
