Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), le Vietnam a actuellement développé fortement les types de logements à vendre, mais n'a pratiquement pas encore formé de système de logements locatifs professionnels et à long terme et guidé de manière systématique par l'État. Le marché locatif actuel est encore en grande partie spontané, à petite échelle, manque de planification synchrone et ne garantit pas une qualité de vie stable pour la population.
VARS IRE estime que, dans la période à venir, il est nécessaire de mieux équilibrer le rôle de l'investissement immobilier et la fonction de logement. Un marché durable doit à la fois répondre aux besoins d'accumulation d'actifs légaux et élargir l'accès au logement pour la population.
En conséquence, le problème essentiel est que les citoyens doivent avoir accès à un logement de qualité à un coût raisonnable. C'est aussi la raison pour laquelle, dans de nombreux pays développés, le logement locatif est considéré comme un pilier important du système de sécurité sociale et de stabilité urbaine.
En Allemagne, le taux de propriété des logements n'est que d'environ 46%, le plus bas d'Europe, mais ce pays se classe toujours parmi les pays ayant la meilleure qualité de vie au monde. Le succès de l'Allemagne vient d'un système juridique très strict pour protéger les locataires. Le gouvernement applique le mécanisme "Mietspiegel" - un barème de prix de location de référence publié par les autorités locales, contrôlant ainsi l'augmentation des prix de location à chaque période. Les propriétaires ne peuvent pas augmenter arbitrairement les prix ou résilier les contrats sans raison valable conformément à la loi. Cela aide les gens à se sentir en sécurité en considérant les logements locatifs comme un lieu de résidence stable à long terme.
Pendant ce temps, Singapour choisit le modèle de l'État jouant un rôle central dans le développement du logement. Actuellement, plus de 80% de la population de Singapour vit dans des logements développés par l'Agence de développement du logement (HDB). Outre le modèle de propriété de logements d'une durée de 99 ans, Singapour maintient également un système de logements locatifs publics pour les personnes à faible revenu avec des prix fortement subventionnés par le budget de l'État.
Il est à noter que ces zones résidentielles répondent non seulement aux besoins de logement, mais sont également planifiées de manière synchrone en termes d'écoles, de santé, de transports et d'équipements publics, formant ainsi des communautés résidentielles de haute qualité.
En Corée du Sud, le gouvernement développe fortement le modèle de logements locatifs à long terme par l'intermédiaire de la Korea Housing and Land Corporation (LH). L'État investit directement ou rachète des appartements commerciaux à louer à long terme pendant 20 à 30 ans pour les étudiants, les jeunes mariés et les personnes à faible revenu. Les capitaux sont mobilisés par le biais du Fonds national de développement urbain avec des taux d'intérêt préférentiels ainsi que des instruments financiers à long terme. Grâce à cela, la Corée du Sud assure à la fois la sécurité du logement et maintient la stabilité du marché immobilier.
L'expérience internationale montre que, pour développer un logement locatif durable, le rôle de l'État est décisif. Contrairement au modèle de logement à vendre qui peut récupérer rapidement le capital, le logement locatif nécessite un temps de récupération très long, qui dure généralement de 15 à 25 ans, tandis que la marge bénéficiaire n'est pas élevée. Si l'on ne s'appuie que sur un mécanisme de marché ordinaire, il est très difficile pour le secteur privé d'avoir la motivation de participer.
Par conséquent, VARS IRE estime que, parallèlement à la promotion du déploiement du Fonds national de logement locatif, le Vietnam doit changer sa façon de penser le développement du logement, considérant le logement locatif comme une infrastructure de sécurité sociale essentielle similaire à l'éducation, à la santé ou aux transports publics.
Lors de la planification des grandes villes, l'État devrait mettre en place des mécanismes d'incitation et d'incitation en matière de taxes et de redevances d'utilisation des terres afin que les entreprises développent de manière proactive le segment des logements locatifs à long terme ou des logements sociaux de haute qualité. Parallèlement, il est nécessaire de concevoir un système financier à long terme pour ce segment par le biais de fonds d'épargne-logement, de crédits préférentiels à faible taux d'intérêt et de mécanismes d'exonération et de réduction d'impôts pour les entreprises de développement de logements locatifs.
Selon VARS IRE, sans une "conception institutionnelle spéciale", il est très difficile pour le secteur privé de participer à ce segment à grande échelle.
Une autre question importante est que le Vietnam doit construire un corridor juridique distinct pour le marché de la location de logements afin de protéger les droits des locataires. Actuellement, les locataires sont toujours en position de faiblesse face au risque d'augmentation soudaine des prix, de résiliation inattendue des contrats ou de conditions de vie non garanties. Par conséquent, il est nécessaire de former progressivement une loi sur la location de logements avec des réglementations spécifiques sur les contrats de location, la marge d'augmentation des prix, les normes de qualité des logements locatifs et les responsabilités des propriétaires.
