L'Association immobiliere de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) vient de publier un document de consultation adresse au gouvernement et au ministere de l'Agriculture et de l'Environnement concernant le projet de loi modifiant et completant certains articles de la loi fonciere de 2024. Le contenu particulierement remarquable qui interesse HoREA est le mecanisme d'evaluation des terrains.
Nouveau mecanisme : Tableau des prix fonciers sur 5 ans avec coefficient d'ajustement annuel
Selon le projet le bareme des prix fonciers sera elabore periodiquement tous les 5 ans publie et applique a partir du 1er janvier de l'annee de debut de periode. Dans le meme temps le Comite populaire provincial peut decider d'ajuster le coefficient des prix fonciers annuel ou pour chaque zone.
HoREA apprecie cette reglementation car elle contribue a rendre l'evaluation fonciere transparente facile a verifier et a prevoir et a reduire considerablement le temps de procedure administrative.
Le nouveau mecanisme corrige egalement la situation ou les prix des terrains sont depuis longtemps une 'chose inconnue' ce qui expose a des risques tant pour les entreprises que pour les cadres de direction. Les entreprises ne peuvent pas prendre l'initiative de calculer les coûts tandis que les cadres craignent des 'risques juridiques' dans le processus d'evaluation des prix. La valorisation selon le bareme et le coefficient d'ajustement creera un consensus reduira la corruption et la negativite et protegera les cadres et les
S'il vous plaît distinguer la superficie interieure et superieure aux limites
Malgre une evaluation positive HoREA estime que le projet manque encore de dispositions importantes : lors de la calculation des frais d'utilisation des terres pour les menages et les particuliers il est necessaire de separer la partie de la superficie dans la limite d'attribution de terrains residentiels et la partie depassant la limite.
Actuellement les deux sont calcules a 100 % selon le bareme des prix fonciers ce qui entraîne un montant trop eleve a payer de nombreux menages n'ont pas les moyens financiers de retirer leurs dossiers de demande de titre foncier ce qui entraîne des transactions cachees affectant l'efficacite de la gestion de l'Etat.
L'Association propose d'ajouter le principe suivant : La superficie dans la limite doit etre calculee en pendaison fonciere inferieure a la superficie depassant la limite. Cela creera une base juridique pour modifier le decret 103/2024/ND-CP tout en assurant l'equite et la conformite avec la capacite de paiement des citoyens.
Le fardeau financier et la proposition de reduction du taux
HoREA cite de nombreux cas concrets : Une parcelle de terrain de 400 m2 a Vinh pourrait devoir payer jusqu'a 4 5 milliards de VND une parcelle de 208 m2 a Hoc Mon doit payer 1 7 milliard de VND ou 400 m2 dans le district 7 jusqu'a 14 milliards de VND. Le ministere des Finances avait propose d'appliquer un niveau de 30 a 50 % des prix des terrains pour alleger le fardeau mais HoREA estime que ce niveau reste trop eleve.
L'Association propose de ne calculer que 20 % pour la superficie dans la limite et 30 % pour la partie depassant la limite afin que les citoyens puissent y acceder de maniere plus raisonnable.
HoREA a egalement propose d'envisager d'appliquer la loi modifiee a l'entree en vigueur aux menages qui ont paye des droits d'utilisation des terres trop eleves du 1er août 2024 jusqu'a la date d'entree en vigueur de la loi modifiee tout en autorisant le remboursement de la difference. Selon l'association ce n'est pas seulement equitable mais aussi conforme a l'esprit de la loi sur la promulgation des documents juridiques normatifs 2025.
Selon HoREA la transparence du mecanisme d'evaluation fonciere permet non seulement de lever les difficultes pour les citoyens mais aussi de faciliter la tache des entreprises. Lorsqu'il est possible de prevoir le montant de la taxe fonciere les investisseurs osent decider de mettre en œuvre le projet en evitant la dispersion prolongee du capital. Inversement l'Etat assure egalement des sources de revenus stables reduisant ainsi la situation des plaintes et des litiges concernant les obligations financieres foncieres.
HoREA a souligne que ce mecanisme contribuera a former un environnement d'investissement transparent et sain aidant les terres a devenir veritablement des ressources pour le developpement socio-economique.
Les terres doivent devenir un moteur de developpement a l'ere nouvelle. Pour ce faire la loi modifiee doit resoudre completement les lacunes du mecanisme de prix des terres' - indique le document de HoREA. L'Association demande egalement a l'Assemblee nationale et au gouvernement d'examiner attentivement les nouvelles reglementations afin de garantir a la fois les droits de l'Etat et d'etre raisonnables pour les citoyens et les entreprises.
