La liste des prix des terrains devrait augmenter fortement a partir de 2026
A partir du 1er janvier 2026 le bareme des prix fonciers en vertu de la loi fonciere de 2024 sera applique. De nombreuses localites ont elabore et elaborent de nouveaux baremes des prix fonciers avec des augmentations elevees.
Par exemple le Departement de l'agriculture et de l'environnement de Hanoï recueille des avis sur le projet de rapport sur la construction d'un bareme des prix fonciers pour la premiere fois a publier et a appliquer a partir du 1er janvier 2026. Il est a noter que ce departement propose que le prix foncier le plus eleve a Hanoï appartenant aux routes du district de Hoan Kiem (ancien) soit de plus de 702 millions de VND/m2. La proposition d'augmentation la plus elevee concerne les zones peripheriques
Commentant cette question l'expert economique Nguyen Quang Huy - PDG du departement de finance et de banque (Universite Nguyen Trai) - a declare qu'outre les opportunites l'innovation des baremes de prix pose un defi majeur : comment faire en sorte que les baremes de prix soient a la fois proches des prix reels et eviter de provoquer un 'choc' pour les citoyens les entreprises et le marche immobilier.
M. Huy estime que la construction d'un nouveau bareme des prix fonciers est une etape necessaire pour surmonter le fosse entre les 'prix de l'Etat' et les 'prix du marche' qui existe depuis longtemps. Cependant M. Huy a egalement note que l'augmentation du bareme des prix fonciers pose un certain nombre de risques qui doivent etre identifies et traites rapidement. Si les prix sont ajustes trop rapidement les coûts financiers des particuliers et des entreprises augmenteront fortement affectant la capacite de paiement et d'investissement.
Sur le plan social les habitants des zones peripheriques et des zones de changement de destination des terres seront directement affectes par l'augmentation des obligations financieres. S'il n'y a pas de mecanisme de soutien approprie il est facile de developper une psychologie de preoccupation et d'inquietude.
Par consequent la gestion de la politique de prix des terrains doit etre a la fois logique et affectueuse ; a la fois garantir les principes du marche et maintenir la stabilite sociale' a souligne M. Huy.
Partageant le meme point de vue l'avocat Nguyen Van Dinh - expert en droit immobilier - a declare que l'augmentation du bareme des prix fonciers stimulera indirectement l'augmentation des prix fonciers. Si l'Etat requisitionne des terres pour realiser des projets les entreprises devront payer davantage ce qui contribuera a augmenter les recettes budgetaires. Ou si l'Etat recupere des terres les habitants seront egalement indemnises au meme prix que le marche ce qui contribuera a reduire les litiges et les plaintes dans le
Cependant l'avocat Nguyen Van Dinh estime que d'un autre point de vue le bareme des prix fonciers peut perturber la vie des gens entraînant une augmentation des coûts lies a l'utilisation des terres.
Par exemple les cas de paiement des droits d'utilisation des terres lorsque l'Etat reconnaît les droits d'utilisation des terres (enregistrement pour la premiere fois) autorise le changement de destination des terres des menages et des particuliers ; versement des loyers fonciers payes chaque annee ; calcul de la taxe d'utilisation des terres ; frais d'immatriculation et surtout de la taxe sur les revenus provenant du transfert de droits d'utilisation des terres... sont tous bases sur le bareme des prix fonciers.
Selon l'avocat si le bareme des prix fonciers est multiplie par 2 le montant des droits d'utilisation des terres des impots des frais et taxes... que les citoyens doivent payer sera deux fois plus eleve alors qu'il s'agit d'un groupe de sujets en grand nombre. Le bareme des prix fonciers aura certainement un impact a grande echelle.
S'attaquer aux inconvenients dus a l'augmentation des prix des terrains
Selon l'avocat Nguyen Van Dinh une solution importante que les organismes de gestion doivent envisager est d'ajuster le systeme de documents juridiques relatifs aux obligations fiscales aux frais et taxes aux droits d'utilisation des terres et aux loyers fonciers.
Par exemple pour l'impot sur le revenu du transfert des droits d'utilisation des terres des menages et des particuliers la loi actuelle sur l'impot sur le revenu des personnes physiques stipule que le taux d'imposition est de 2 % et calcule sur la base du bareme des prix fonciers. En supposant que le bareme des prix fonciers augmente le taux d'imposition de 2 % doit etre etudie pour etre ajuste a la baisse afin de ne pas augmenter le fardeau fiscal pour les sujets
Selon l'avocat en realite cette solution a ete commencee a etre appliquee par l'Etat. Par exemple selon le decret n° 103/2024 sur la perception des droits fonciers dans le cas de la location de terrains payes chaque annee le prix unitaire de location de terrain est calcule en pourcentage multiplie par le prix unitaire du terrain calcule pour les droits de location de terrain.
Le decret 103 stipule que le pourcentage varie de 0 25 % a 3 % (ce taux etait auparavant de 1 % a 3 %). Ainsi le decret 103 a prevu une indemnisation en cas d'augmentation du prix des terrains de 4 fois les loyers fonciers des habitants restent stables.
L'ajustement des textes juridiques sur les taxes les frais et les redevances... dans l'utilisation des terres dans cette direction contribuera a surmonter les inconvenients causes par l'augmentation des prix des terrains a proteger les populations en particulier les groupes vulnerables et a aider a maintenir la stabilite sociale tout en transformant les terres en ressources de developpement economique grace a la 'perception correcte et suffisante' des projets d'investissement utilisant des terres.
